作者:Mark Hoyle 金杜律师事务所迪拜办公室

Mark Hoyle任何一个学过英国法的学生都知道:公共政策是一匹“不羁的骏马”,能否驯服它,全凭马背上的人是末日使者还是正义骑士。在阿联酋,当仲裁裁决作出后,仲裁庭以及获胜一方终于能松一口气,心中的石头终于落地。“公共政策”就是那块石头,悬在仲裁程序的结束。

以前,仲裁员只需在仲裁裁决的末尾签个名,他们所要做的工作已经完成了。但是逐渐地,对仲裁庭的要求越来越多:为了让裁决生效,仲裁员必须在裁决书每一页上签字。当然,没人指出这样做真正的法律依据,但这并不妨碍执行。之后,就像仲裁庭的无偿工作还不够繁重一样,每份裁决都注有“每页需签字”字样。有人觉得到这一步也不会再有新的要求了。但最新的苛求是仲裁裁决以及附件上的每一页都要有签字。当然,这项不成文的规定并不是出自法庭判决,也没有相应法规出台,没有修订法律。 

鉴于对此现象讲得通的解释就是受潜在的“公共政策”影响(也有很多其他的例证),房地产仲裁受到公共政策影响最直接,也就不出意料了。

房地产纠纷是近来迪拜市场出现的显著问题。对于迪拜以及整个阿联酋的经济来说,房地产市场举足轻重,在数部有关房地产的法律颁布之后,近来的几个案例体现了迪拜公共政策考量是如何影响地产纠纷的,尤其是那些适用仲裁协议的案件。

下面将列举一些某种程度上令人惊讶的判决,尤其是有关利用阿联酋及迪拜的公共政策拒绝执行地产纠纷仲裁裁决的案例,通过它们可以很容易地影响蓬勃发展的迪拜建筑与地产界。

然而,即将出台(但推迟)的阿联酋新仲裁法有望在未来几个月内颁布,或可改变现状。到那时,尽管在阿联酋尚无具有法律约束力的先例体系,但下列判决将为阿联酋下级法院所遵循。

一、判例/事实背景 

1. 迪拜最高上诉法院2009年第43号判决

本判决解释了迪拜法2008年第13号法令第三条,对后续案例具参考价值。本案是关于处分作为期房出售的房地产时需要强制登记。法院认定开发商有责任提供申请的必要材料。但是,实际完成登记工作的是迪拜土地局。

尽管登记时限是60天,超过时限也不会造成处分无效。只有完全不去登记才会造成处分无效。因为不去登记涉及违反公共政策,可能造成当事人权利的灭失以及仲裁无效。

2. 迪拜最高上诉法院2011年第180号判决

这项判决关于对一项有利于被申请人的仲裁裁决的追认程序,因为合同并未进行临时房产登记,被申请人要求解除合同并退回已付款项。

迪拜最高上诉法院认定根据民事诉讼法第203条第四款“无法调解的事项不允许适用仲裁。”因此期房的买卖若未按迪拜法2008年第13号法令第三条的强制规定进行登记(即迪拜酋长国临时房产登记办法),就造成争议无法调解并且违反公共政策的原则,所以无法申请仲裁。

3. 迪拜最高上诉法院2012年第14号判决

本项判决是关于要求执行三项由迪拜国际仲裁中心(DIAC)做出的有关当事人私有房产纠纷的仲裁裁决,这是或许在该问题上最重要的判决。本案又一次适用并解释了迪拜法2008年第13号法令。迪拜最高上诉法院判决:因有关公共政策的案件适用本法令,所以争议不能通过仲裁解决,仲裁裁决无效。

这项判决与上诉法院先前的判决相悖,之前上诉法院认定,因为没有对临时产权进行登记,根据迪拜法2008年第13号法令(于2009年第9号法令做出修订),销售合同无效(而非可撤销)。而登记事宜涉及到公共政策。最高上诉法院认定仲裁员错误适用本法,仲裁员对本案不具有管辖权,因此仲裁裁决无效。

最高上诉法院的判决基于下述原则。就当事人无法友好协商解决的争议,当事人不得约定仲裁,仲裁员也不得裁决。财产流通以及土地转让未登记等涉及公共政策的争议,不得进行仲裁。因此,不动产及一定范围内的国有财产,仲裁员无权管辖。因此,裁定不动产交易效力的裁决无效,进而不予执行。

4. 阿布达比酋长国最高上诉法院2012年第663号判决

尽管本案依据的是阿布达比酋长国法律(具体来说是2005年第3号法令,后经2007年第2号法令修订),但与迪拜法的相关规定类似。本案被上诉人购买了若干套上诉人所有的建筑物中的房产。然而,上诉人的建筑物并未完工,被上诉人因此开始申请仲裁,要求解除买卖协议,退还已经支付的款项。结果,仲裁裁决解除买卖协议。

但是,上诉法院认定关乎公共政策的案件应由法院排他管辖,根据民事诉讼法第216条,即使没有明确适用的理由,若仲裁员越权(因公共政策问题做出裁决而越权),则法院依旧可以裁定仲裁裁决无效。

5. 迪拜最高上诉法院2012年第282号判决

与其它案件类似,这项纠纷涉及一方当事人申请买卖协议无效并退还已付款项。随后被上诉人试图在迪拜法院拒绝追认仲裁裁决,理由是仲裁员裁决了有关公共政策的案件,造成裁决无效。

迪拜上诉法院的判决区分了本案事实,法院认定,购买者基于销售者未遵守买卖协议中的条款,未按约定日期交付房产的事实,要求解除合同,这并不构成公共政策事项。违反公共政策只适用于一方当事人因房产未在土地局登记而申请合同无效的情形。本案判决限制了阿联酋民事诉讼法第203条与迪拜法2008年第13号法令的适用范围,与之前的案例相比较为宽松。

6. 阿布达比酋长国一审法院2013年编号2847号判决

在最近的一个案例中,仲裁庭裁决解除房产买卖合同并且向申请人退款并支付损害赔偿金。阿布达比法院认定,本案只涉及当事人私人利益,因此不涉及公共政策,当事人可以申请通过调解解决。

可以看到:私人利益与公共政策间有清晰的界线。因此,关于房地产的争议不得通过仲裁解决的观点本身就是错误的。凡是涉及房地产的案件都需要认真考虑并分析。显而易见的情形是:与法律不符将产生一项公开声明,即仲裁不可以作为当事人解决争议的途径。目前,似乎更成熟的分析体系正在确立,据此纠纷中的真正争议点会受到适当评估。

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