作者：尤杨 赵之涵 李瑞轩 金杜律师事务所争议解决部

抵押权是实践中被广泛采用的一种担保形式，因其抵押物状态较为稳定、价值通常较高、变现相对容易等原因而被誉为“担保之王”。仅有少数法定优先权能够优先于抵押权获得清偿，主要包括：建设工程价款优先权、房屋买受人物权期待权、破产企业未清偿职工债权、欠税在先的国家税收、划拨土地使用权出让金、相关执行费用司法费用等。为平衡法定优先权及抵押权所代表的不同权益，法律对法定优先受偿权的范围及适用条件均有较为严格的规定，以防止因优先权的扩大适用而架空抵押权。

然而，随着立法对买受人“物权期待权”保护力度的加强，不少民间借贷中的债权套用法律关于“物权期待权”的规定，披上了“物权期待权”的外衣，并据此主张排除抵押权。实践中，主要表现为：房地产企业以其名下在建商品房为金融机构债权提供抵押担保，但同时房地产企业与某些自然人或小额贷款公司之间存在民间借贷关系，民间借贷双方可能就拟设定抵押的商品房签署了不动产买卖合同，但其真正目的不在于买卖，而在于让与担保。当金融机构通过执行程序实现抵押权时，民间借贷关系中的债权人摇身一变为不动产买受人，主张以“物权期待权”排除金融机构抵押权，给金融机构实现抵押权制造障碍。
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