房地产信托产品的风险概要（2）
本文分两部分刊登， 2011年9月5日金杜法律博客（Chinalawinsight)刊登的了本文的第一部分。文章第二部分将继续对《房地产信托产品的风险概要》进行解读。
二、各类房地产信托产品的固有风险
尽管房地产信托产品种类繁多，但是各类信托产品都有其固有风险，这些风险与该类信托产品的特性紧密结合，根植于该类信托产品之中。例如：
1、以特定资产收益权为投资对象的信托计划
这类信托常与结构化信托相结合，典型的结构化特定资产收益权信托的模型是：信托公司与交易对手达成协议后，信托公司向公众募集资金并赋予其优先级受益权，并以募集来的资金收购项目公司的特定房地产项目的收益权。同时，项目公司的母公司或实际控制人将项目公司的股权转让与信托公司，并获得次级受益权，借此将房地产开发商的利益与优先级受益权人的利益进行绑定。在信托计划到期后，信托公司首先向优先级受益人分配信托利益，之后再向次级受益人分配剩余信托利益。
此类信托的主要风险是“收益权”的定义尚不清晰，有可能产生争议。对于特定资产的收益权，有学者认为，收益权应属所有权的一部分，体现了所有权的收益职能，因此具有物权性质。同时，也有学者持不同观点，认为收益权的性质与“高速公路收费权”等权利类似，其实为一种未来的债权。这种分歧所引发的风险具体表现为：如果在诉讼程序中，“收益权”被认定具有物权性质，则由于我国《物权法》中没有明确规定“收益权”的概念，因此该权利有可能因违反“物权法定原则”而被认定为无效，并最终导致基于该权利的信托计划无效。而如果“收益权”被认定具有债权性质，则将面临如何界定该笔债权的要素等问题，而这些问题直接关系到信托公司所能取得的信托收益数额。
2、以项目公司股权为投资对象的信托计划
这类信托指，信托公司将募集来的资金用于认购项目公司的股权，并参与项目公司的经营与管理，以项目公司按照股比的分红作为信托收益的信托计划。
这类信托产品主要存在以下风险： （1）合规性风险。指设计信托计划时需选择适当的股权结构和资金退出方式，否则可能导致信托计划存在重大瑕疵。以“股权+溢价回购”信托产品为例，此类信托产品是指，信托公司购买项目公司股权时，同时约定由项目公司的母公司或第三方溢价回购股权。这种信托计划实质上是以股权投资的形式，达到了信托贷款的效果，并且规避了银监会关于向房地产项目提供信托贷款的有关规定。因此，这种模式已经被银监会叫停。（2）设立风险。对大多数房地产开发商来讲，其只是需要流动资金进行项目开发，并不愿与投资者分享股权收益。对投资者来讲，将资金投资于不能确定的股权收益也并非其首选。因此，这类信托计划在设立时，往往要面临诸多争议和纠纷，存在设立失败的风险。（3）项目公司管理风险。由于此类信托产品中，信托公司作为项目公司的股东参与项目公司的管理，如果信托公司与项目公司其他股东发生争议，很可能导致项目公司陷入僵局，以至于信托计划搁浅。
3、贷款型信托计划
这类信托产品指，信托公司对符合放贷条件的开发商发放信托贷款，并在信托计划到期后收回贷款本息。这类产品由于不涉及办理股权过户手续，信托公司一般也无需派驻管理人员进入项目公司参与决策，因此融资成本较低，此类信托的数量在一些风险较低的项目上有日益增加的趋势。
这类信托的法律关系相对简单，主要的风险集中在：（1）交易对手的信用及能力是否符合预期。交易对手的信用情况及融资、盈利能力直接影响其偿还贷款的能力。如果在信托计划实施过程中，交易对手的资信水平发生重大不利变化，则有可能导致其不能按时、足额返还信托收益。（2）交易对手提供的担保是否存在瑕疵。如以在建的房产项目作为抵押物，则需要注意：该抵押物的产权是否清晰？施工方对建筑物的优先权是否会影响抵押物的价值？是否已经办理了有关的抵押登记手续？如交易对手提供股权作为质押，则需注意：该股权的价值是否已经评估？评估价格是否公允？是否已经办理了质押登记手续？如第三人提供保证，则保证人的资信水平如何？同时，无论是上述的哪种担保方式，信托公司都应注意有关的担保物（或权利）的贬值风险。
4、综合型信托计划
即通过组合运用上述的几种信托计划，所形成的综合型信托产品。这类产品法律关系更为复杂，所面临的风险也更大。
三、关于风险控制的几点建议
信托公司在信托计划中占据着举足轻重的位置，甚至可以说信托公司是整个信托计划顺利推进的核心。如果信托公司能够有效识别并积极应对有关的风险，对保证信托计划的顺利实施是具有重要意义的。我们针对前述的各类风险，简要提出以下应对建议，供参考：
1、谨慎立项，警惕政策风险
信托公司应当认真分析、理解有关部门对房地产业及信托业的政策和规定，对商业及商品房地产项目持审慎态度。
2、合理估计收益率
合理预计项目成本和收益，以客观、科学的态度测算、设定投资收益率，不能以杀鸡取卵的方式攫取项目利润，谨防房地产开发商因融资成本过高而导致资金链断裂，也防止设定无法实现的过高的投资回报率而招致投资人的投诉或诉讼。
3、提高对尽职调查工作的重视
对于信托交易对手，信托公司应当通过尽职调查了解：（1）公司的基本情况，具体包括：公司的工商登记情况、存续、资质、证照；固定资产情况；对外投资情况；治理结构；财务状况；重大债权债务及对外签订的重大合同等；（2）项目的基本情况，具体包括：项目的立项、权属、证照、项目的他项权利、项目所在地的动拆迁情况、施工、竣工验收情况、税费情况、预售情况、项目的资金周转特点等；（3）如有担保方，则还需要调查担保方的财务状况；（4）其他需要调查的问题。
在尽职调查工作中，重点需要核实信托交易对手或项目公司是否有潜在的财务风险，在这一过程中，信托公司可能需要克服对方提供的财务资料可信度较低、企业管理的不规范等重重障碍。
关于是否可以采用由交易对手或项目公司保证的方式代替尽职调查的问题，笔者认为不妥。理由是：首先，保证的内容很多未经查证，可信度较低，容易给信托计划增加潜在风险。其次，如果仅凭保证的内容即设立信托计划，一旦在信托计划的运行过程中，发现交易对手或项目公司存在虚假保证，则信托公司将面临继续容忍以维持信托计划进行或者提前终止信托计划，影响信托收益及自身声誉的两难境地。
4、进一步加强对信托文件的审核工作
通常情况下，一套完整的信托文件包括：（1）意向性及框架性安排协议；（2）交易文件，如合作协议、投资协议、股权/债权转让协议、抵押合同、保证合同等；（3）公司内部文件，如股东会决议、董事会决议等；（4）信托文件，如信托合同、信托计划说明书、认购风险申明书等；（5）其他文件，如财务顾问协议、资金保管协议等。
在对上述各类文本的起草和审核过程中，需要重点注意：（1）文件的合规性审查，确保各文件符合法律、法规的强制性规定；（2）文件的完整性，保证文件前后衔接，防止关键文件的缺失；（3）合同文件中的条款应具有可执行性，防止过于空泛以至于无法执行；（4）设计多层次的违约惩罚条款，动辄宣布信托计划提前到期的违约条款很可能不具有可操作性；（5）及时办理保证、担保合同所涉及的登记手续。如有需要，可为债权债务关系清晰的文件办理强制执行公证手续。
5、信托计划实施时的风险控制
在当前，由于大多数信托公司对房地产专业投资分析和管理能力不足，通常需要专业的房地产经营管理机构和中介机构为其提供服务，帮助其识别、控制风险。例如聘请专业机构对房地产公司用款请求进行审核，以尽量避免资金挪用行为的发生。同时，如信托公司将信托计划中的专业性事务委托给律师事务所等机构，也可以提升信托计划的安全性，分担自身的管理风险。
6、切实履行信息披露义务
信息披露义务是信托公司作为受托人的法定义务，但是在实践中，信托公司往往缺乏主动披露信托计划实施情况的动力。笔者认为，在信托计划存续期间，信托公司应当按照有关法律规定及信托合同的约定，及时、充分地向投资者进行信息披露，让投资者清楚了解信托计划现状。这样可以消除在信托计划发生争议时，因信托公司对投资者信息披露不当而产生的违约风险，防止引发有关争议。
7、在信托计划发生争议时，主动寻找专业机构，以挽回损失
如信托计划在实施过程中，因发生争议而无法延续，信托公司应当尽早向律师事务所等专业机构寻求帮助，做好主动谈判或诉讼的准备。在律师事务所专业的指导和帮助下，积极准备有关证据，协商制定解决方案，尽可能为信托公司和投资者挽回损失。
