澳洲房地产投资指南

作者：杜慧力 熊进 张茵莉 孙蕊 金杜律师事务所并购部

近年来，房地产行业正逐渐成为中国境外投资新的热点行业。根据有关行业报告，去年中国企业对境外房地产投资的总额已经超过160亿美元，与2008年时不足7000万美元相比，在短短几年内增长了数倍[1]。2014年，这一趋势更为明显：据统计，仅今年上半年，中国企业海外房地产投资的交易额即达到了370亿美元，超过去年全年的一倍。[2]

澳大利亚以其独特的优势吸引着大量中国投资，近年来，房地产行业正逐渐成为吸引中国投资的主要行业。我们将通过本文对有关的趋势、动因进行分析，并对澳洲房地产法律的基本制度进行简要介绍。

总体趋势

从资金流向看，中国海外房地产投资主要的目的地集中在澳洲、美国、英国、加拿大等华人相对集中的国家，早期主要流向悉尼、纽约、伦敦、巴黎等主要国际都市，此后逐渐向其他大城市扩展。

中国海外房地产投资呈现多元化的趋势。从目标资产来看，已经不仅仅局限于住宅，包括办公楼、酒店、赌场等在内的商业地产成为投资的主要标的资产；除了投资运营中的物业，现已有多家中国房地产企业涉足新项目的开发。就目标群体而言，从最初仅关注中国客户，逐渐转向更大范围的客户群体。投资主体方面，万达、绿地等大型房地产开发商仍占主导地位，同时，保险公司、银行、主权/私募基金等机构投资者也在逐渐加入。机构投资者的加入将会在交易经验和技巧、融资渠道等方面带来新的变化，不同类型的投资者之间也可能形成优势互补的投资组合。

驱动因素

中国企业投资海外房地产的驱动力来自于政策、商业、战略等因素的综合作用。受国内限制性政策以及未来需求量下降趋势的影响，国内房地产市场已经出现明显的下行压力。反观境外市场，在经历了金融危机之后，由于开发融资困难和购买力下降，积累了大量优质的存量和新建资产。发达国家融资成本也相对较低，加之人民币持续升值，中国企业可以期待以较低成本获得优质项目，并借助经济复苏带动的当地市场需求和成熟稳健的投资环境获得较高回报。此外，在全球范围内配置资产，也有利于中国房地产企业分散风险。同时，国际化也有助于中国企业学习先进经验和提升品牌形象，有利于企业的长期发展。中国政府不断放松境外投资监管无疑也使得包括房企在内的中国企业“出海”更加便利。

澳洲魅力

在吸引中国房地产投资方面，澳大利亚具有独特优势。首先，由于已经有大量中国企业对澳进行投资，因此中国企业大多对澳洲的投资环境比较熟悉，同时澳洲政府及本地公司也逐渐对中国投资者有了更加深入的认识。这一点对投资的成功非常重要。其次，澳洲政治稳定，投资风险低，对于长期投资尤其具有吸引力。再次，澳洲已经有大规模的中国社区，并且还在吸引大量中国移民，因此与中国投资者之间存在天然的纽带。此外，特别值得一提的是，澳洲特殊的税收和移民政策对中国投资也有很大吸引力。

根据澳洲的相关法律，中国投资者如果通过“管理投资信托”（Managed Investment Trust）结构投资澳洲房地产，则可以享受若干税收优惠。总的来说，这些税收优惠将有助于合格的中国投资者获得更高的税后回报和更稳定的税收待遇。比如，一项最主要的优惠是：只要信托持有人是某个与澳洲有“信息交换（exchange of information）”协定的司法管辖区域的居民，则管理投资信托向该信托持有人进行的“资金支付”（fund payment）可以适用较低的预提税——预提税率一般是30%，而优惠税率只有15%。当然，要符合“管理投资信托”结构，需要满足若干法定条件。因此，具体的结构设计需要征求专业顾问的意见。

澳洲联邦政府自2012年11月起实施的“重大投资者签证”（Significant Investor Visa）制度，旨在吸引高收入人群对澳进行投资移民。简言之，根据该制度，中国投资者在澳洲进行500万澳元的“合格投资”（Complying Investment），4年后即可获得永久居留权。虽然直接的房地产投资不属于合格的投资，但通过合格的房地产管理基金进行投资则符合条件。明年7月开始，澳洲政府还将实施“高端投资者签证”（Premium Investor Visa）计划。根据该计划，投资超过1500万澳元即可在12个月内获得永久居留权。该计划很可能吸引更多中国高收益人群对澳进行房地产投资。

澳洲房地产相关法律

1.外资监管制度

澳大利亚相关的外资监管政策对于外商投资住宅地产有较为严格的限制。除非符合特定条件，否则外国投资者购买二手住宅通常不会获得批准；但购买新建成住宅的，则一般会获得批准。有关政策主要是为了避免存量住宅增加，而促进新建住宅开发。

相对而言，澳洲对于外商投资非住宅的监管略宽松，但通常也需要事先批准。具体而言，除非符合豁免情形，否则中国投资者收购澳洲城市土地的任何权益均需事先向澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）提出申请，并获得其出具的无异议函。“城市土地权益”不仅包括永久产权，而且包括以澳洲城市土地为主要资产的公司或信托中的权益，以及租期超过5年的租赁产权。城市土地的含义广泛，包括城镇区域之外并非全部和专门用于农业生产的土地，例如农村住宅和休闲农场等，均视为城市土地。此外，根据中澳最近达成的自由贸易协定（详情请参见我们有关的客户通讯“中澳自贸协定签署在即，将为两国贸易投资带来便利”[3]），如果中国私营企业[4]对澳房地产投资涉及农业用地，并且农业用地的价值（含一次交易价值和多次交易累计价值）达到或超过1500万澳元，则除非符合豁免情形，需要向FIRB提出申请，并获得其出具的无异议函。

2. 产权制度

澳洲的产权类型包括永久产权（Freehold）、租赁产权（Leasehold）和政府土地（Crown Land）。永久产权是最常见的类型，没有时间限制，可以出租和继承。租赁产权有时间限制（但租期可长达99年），常用于商业地产经营。如果是长期租赁，承租人可能被要求一次性付清租金。政府土地则指联邦、州或地区政府拥有的土地，在符合一定条件的情形下，政府可出售、出租或以其他方式处置这类土地。

澳洲实行产权登记制度。土地的产权通过登记方式设立（澳洲实行房地一体的制度，房屋没有单独产权）。但是，未进行产权处置的政府土地和产权登记制度实施前获得的土地，则可能未进行登记（但此类土地总体数量很少）。因此，对于中国投资者而言，对于已登记的土地，一般可依赖产权证书来核实产权归属；而对于未登记土地，则需通过其他方式进行权属调查。

3.规划和环境制度

澳洲通过规划（zoning）制度严格控制土地用途。此外，在设计、限高、对本地植物的影响、对历史遗产的影响等诸多方面都有规划法律限制。大部分土地利用和开发项目都需要事先取得当地市政府的规划许可，而一些大型项目的规划许可需要由州政府批准。投资者在尽职调查中需要特别关注有关不动产是否已经获得所有依法应当获得的规划许可，并了解有关规划限制条件。

在环保法律方面，如果有关房地产投资项目可能对环境造成负面影响，则需事先向州政府申请环保许可证（environmental licences）。如果有关投资可能对特定生态环境产生重大影响，或可能对联邦政府拥有的土地产生影响，则还需要另外获得联邦政府的事先批准。未经许可而进行有关活动将构成严重的违法行为。此外，如果产权人对土地或地下水造成污染（contamination），环保局将有权要求清理，清理费用可能会非常高昂。如果产权已经转让，虽然受让人有权向原产权人追偿费用，但事实上却不一定可以实现。因此，投资人在尽职调查中需要特别关注污染问题，并在交易文件中形成合理的风险分担机制。

在特定情况下，房地产投资项目还可能受到水权、原住民产权和历史遗产等相关法律的规制。

4.税收制度

（1）所得税

中国投资者投资澳洲房地产所取得的租金收益为所得税应税收入，但若干成本和费用可在税前扣除。该等成本和费用一般包括融资所产生的利息，但受制于资本弱化的相关规定，即超过一定资产负债率的贷款项下的利息不得在税前抵扣。此外，长期投资者出售房地产或房地产的间接权益时需缴纳资本所得税。所谓间接权益，主要指通过公司或信托安排持有房地产所享有的权益。而房地产开发商出售房地产得到的利润则作为一般营业收入纳税（不作为资本利得纳税）。

在符合一定条件的情况下，投资房地产的信托机构在澳洲被视为“非纳税实体”（Flow-through Entity），信托机构本身无需缴纳所得税，但在向海外受益人分配收益时需缴纳预提税。如前所述，通过管理投资信托持有房地产权益的中国投资者，在一定条件下，可以享受15%的预提所得税优惠税率。但是，如果投资者通过公司而非信托安排投资房地产，则公司本身需就收入缴纳30%的所得税，而在向境外股东分红时需要缴纳的预提税可能根据有关税收协定得到减免。

（2）转让税/印花税

澳洲各州和地区均对直接转让本州或地区土地或土地权益的交易征收转让税，税率则各州不同，最高达5.75%。而在一些情况下，间接转让房地产也需要交纳印花税。

（3土地税

土地税一般针对所拥有土地的未开发价值逐年征收，但各州的具体规定不同。

（4）商品服务税

商品服务税（GST）税率为10%，针对所出售的应税商品、服务和权利的价值进行征收，类似于中国的增值税。投资澳洲房地产一般需缴纳GST，但是，在符合一定条件的情况下，房地产转让可享受GST的减免。

结语

11月份以来，中澳两国政府频频向市场释放重磅利好消息，包括：习近平主席在亚太经贸合作组织会议上提出，未来10年中国对外投资总计将达1.25万亿美元；国务院颁布《政府核准的投资项目目录（2014年本）》，将发改委境外投资项目核准的范围限定为涉及敏感国家/地区或敏感行业的项目——这意味着其他项目均仅需要向发改委进行备案，（特别是对于大型项目而言）未来中国政府审批程序将大大简化；中澳两国终于完成自由贸易协定的实质性谈判，该协定签署和生效后将为中澳两国的投资提供便利。政策方面的积极向好将进一步促进中国企业对澳洲包括房地产行业在内的投资增长。作为成熟市场，澳洲房地产市场受到完善的法律制度的规制，在初步了解有关情况的基础上，中国投资者需要审慎投资，并就具体问题及时寻求专业顾问的协助。