一、《商品房销售明码标价规定》出台的背景
针对我国房地产市场在发展过程中出现的商品房价格上涨过快、市场过热等问题，自2010年4月以来，我国中央和地方相继出台了一系列政策予以调控。在前述政策基础上，2011年3月16日，国家发改委进一步出台了《商品房销售明码标价规定》（发改价格[2011]548号，“548号文”），并于2011年5月1日起实施。
548号文出台前，我国对房地产业调控的措施主要集中在“限购”、“限贷”等政策上，此类政策是通过减少和压制需求的方式控制商品房价格的涨幅或实现商品房价格的理性回归，但其调控效果并不理想。而548号文则是从直接规范商品房销售价格入手，控制开发商自主涨价的随意性及人为制造价涨之态势，限制商品房价格过快上涨，从而实现调控目的。
二、成都商品房市场现状及对548号文反应
早在548号文出台前，成都市已颁布了《成都市新建商品房销售明码标价管理暂行规定》（成价检[2006]183号）、《成都市商品房预售网上签约暂行规定》（成房发[2009]206号，“206号文”）以及《成都市商品房预售方案管理暂行规定》(成房发[2009]207号，“207号文”）等规定，要求开发商在销售商品房时应明码标价、“一户一价”，特别是在206号文与207号文 实施后，成都市场在这方面已走在全国前列。因此，成都市不少业内人士一度认为，548号文的颁布对成都楼市的影响可能并不大，甚至有人称其为 “炒楼市冷锅饭”。
但是，成都市城乡房产管理局、成都市发展与改革委员会依据548号文出台了《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》（成房发[2011]30号，“30号文”），首次要求开发商申报的商品房销售平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价，该规定将使开发商对销售商品房的自主定价权受到极大限制，开发商拟通过提高申报价来规避548号文的可能性被消除。
同时，548号文还要求中介服务机构销售二手房时参照该文实行明码标价。此类规定在国家层面及成都市场均属首次提出，刚出台的30号文对其如何具体实施亦无细则，加之成都市场对二手房销售的监管并非如预售房般建立了完整的售管体系，因此，二手房销售如何执行548号文规定以及执行难度和可行性，均有待后市的进一步反映。
三、解读548号文
1、548号文规范商品房销售标价，并不直接涉及商品房销售定价
我国对商品房价格的形成机制采取的是市场调节价方式，548号文并非改变这一价格制定方式，而是在尊重原有定价方式基础上对开发商任意操纵价格，特别是肆意提高价格的行为进行规范，其实施在一定程度上可以改变开发商与购房者之间的信息不对称现象，减少开发商利用商品房价格标示进行价格欺诈或制造涨价假象等问题，间接削弱开发商的定价权和调价权。
2、548号文对开发商涨价而需要重新申报价格未作规定
国家发改委相关人士对548号文进行解读时表示，商品房明码标价后开发商涨价须报物价部门审核，但该文对商品房涨价时间、涨价条件、涨价幅度、涨价次数、每次涨价时间间隔、在价格主管部门未审核之前，其是否可以暂时停止销售等问题均未明确规定，这些都需要地方政府自行出台相关实施细则或类似规定予以完善，使该政策更具可操作性。
四、开发商的应对
为应对548号文对商品房销售价格的限制，开发商可能会更加注意控制开发速度，尽量按允许的最多申报次数申请商品房预售许可证，从而间接降低定价后不易调整的影响，取得更多定价主导权。
1. 关于206号文和207号文，本文作者亦于2010年做过相关介绍和解读。
2. 根据《中华人民共和国价格法》的规定，我国商品和服务价格制定包括市场调节价、政府指导价和政府定价三种方式。其中，市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
3.《成都市商品房预售方案管理暂行规定》(成房发〔2009〕207号)第十八条规定，“价格调整期间，可售房源仍按原价格销售，购房人要求购买的开发企业不得拒售。”
4. 住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，“各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。”