Real Estate & Infrastructure

债权具有相对性,债权人只能向债务人行使债权。但,2004年颁布的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称“解释(一)”)第21条的规定,赋予了实际施工人直接向没有合同关系的发包人主张权利的权利,突破了债的相对性原则。这一规定一方面加强了农民工权益的保护,另一方面也因突破了合同相对性原则而在实践中引起了较大的争议。
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铁路投资规模巨大,“铁路+TOD联动开发”,一方面可以减轻政府的财政负担,实现“以地养路”,另一方面亦有助于促进交通服务与功能布局的有效结合与匹配,形成沿铁路的产业和城镇发展带,使得交通走廊与城镇发展走廊有机互动,推动形成良好的互动-互馈-共赢发展机制,市场空间潜力大,将是新兴房地产市场的又一增长点。
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传统的不良资产,一般是指银行业金融机构及非金融机构在经营中形成的不良债权、股权和实物类资产等。随着不良资产处置市场的进一步发展,不良资产的范围逐渐也扩大至陷入困境中的企业、房地产项目等,这种困境可能是因为企业资金流突然断裂、企业投资运营失利、外部客观条件变更对企业产生的连锁反应等因素导致的暂时的或长期的困难。其中,由于大部分不良资产的处置最终都落点于土地及房产的价值,因此如何涉房地产类的不良资产的处置实现利益最大化逐渐成为理论及实务界讨论的热点。本文主要以企业处置不良资产的实例出发,探讨企业对涉房地产类不良资产的处置方式及处置要点。
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房地产行业是典型的资金密集行业,从广义上来说,该行业的发展不仅与房地产开发经营企业息息相关,还深刻影响了持有、经营房地产的其他企业甚至整个国计民生。近年来由于调控政策频出、行业竞争加剧等因素,该行业面临资金链紧张的困境,催化房地产行业通过并购重组降低税务成本、缩短开发周期。根据媒体公开报道,多家房企在2018年频繁通过二级市场收并购地产项目,有的房企通过股权收购合作获得土地建筑面积的占比甚至超过50%。此外,我们也看到许多非房地产公司因为业务转型、产业升级等原因对土地、房产进行处置。
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2019年3月22日,国家发展改革委、住房城乡建设部联合印发《关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见》(发改投资规〔2019〕515号,以下简称《指导意见》),提出在房屋建筑和市政基础设施领域推进全过程工程咨询服务,并从鼓励发展多种形式全过程工程咨询、重点培育全过程工程咨询模式、优化市场环境、强化保障措施等方面提出一系列政策措施。
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通过投资并购方式获取土地在近年来已经成为开发商拿地的常见方式之一,其拿地成本低、拿地时间短,如果研判投资风险可控,即可快速进入开发阶段。近几年以来,伴随调控加码、二三线市场发力,一线房企在全国范围内攻城掠地,加快布局,不少优质存量项目被发掘。
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房地产开发企业经营的一大特点是周期长、环节多、税务处理复杂,也正是由于该特点的存在,使得房地产开发企业在税务上存在一些常见的风险点,严重的甚至可能被追究刑事责任。我们在这里对相关案例进行了一定的检索和梳理,并结合几个实际司法判例,对一些税务风险点汇总并进行简单解析。
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受经济环境影响和行业政策的变化,房地产项目方资金紧张,导致债务无法按期偿还、项目陷入困境,从债权人角度看,债务人无法完成项目建设销售回收资金,无法按期按量偿还债务,债权便成为不良资产,但房地产开发项目本身仍然具有较高的投资价值和开发价值,我们将此类房地产开发项目界定为“债务困境式”特殊机会房地产项目。
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房地产开发企业从获得土地到顺利完成项目开发建设均需要大量资金,而随着政府连续出台严厉的调控政策,房地产行业原有的银行、信托等融资渠道逐渐收紧,而私募基金则在近年来大规模发展,为此房地产和私募基金顺势结合。我们理解,地产私募基金是通过为房地产开发企业提供项目资金融通、风险管理等增值服务,通过被投资项目销售、转让、租赁和资产证券化等方式回收资金、获取收益的私募基金。与一般私募基金相比,地产私募基金在法律适用、监管合规、投资方向、管理运营等方面均具有自身的特点。
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