Real Estate & Infrastructure

网贷平台逾期兑付,一夜消失,人去楼空;
商场租户经营不善,拒付租金,逃铺退铺;
外资企业并购撤场,友善但坚决地终止租赁……
上述故事是我们这些年来处理的诸多实例一角,却反映出提前退租现象频发的事实。随着经济增长前景的变化,房地产租赁市场所面临的风险也越来越大。

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作者:王立新 孙昊天 陈倩思 陈少珠

前言:境内房地产企业融资-境外发债的趋势

房地产作为资金密集型行业,具有巨大的融资需求。伴随着房地产行业的宏观调控政策,房地产市场境内融资也长期处于严控境外发债成为房地产企业重要的补充融资渠道。据统计,今年一季度,境内房地产企业境外发债总规模增长40%,远超去年同期[1]。本文将从近年来境内房地产企业的境外发债情况出发,详细分析相关监管要求、境外发债的结构及常见法律问题,以便境内房地产企业对境外发债的相关问题作充分了解,也为相关房地产企业在大湾区区域政策红利到来之时能精准把握机遇做准备。
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自“一带一路”倡议于2013年提出以来,中国投资者参与境外能源、基础设施等领域的投资步伐不断扩展和加深,为沿线国家经济增长带来诸多利好的同时,也对中国投资者参与国际化的水平提出更高的要求。随着倡议初期启动的首批项目陆续完工进入长达十几年甚至几十年的运营期,长久经营成为中国投资者需要考虑的新课题。
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实践当中,很多业主或房地产企业出于各种原因难以取得银行贷款,有些是因为自有资金不足,有些是由于尚未完整取得“四证”,也有些则是商业上希望取得优于银行贷款的融资条件,例如更宽松的资金监管要求、更低的融资成本等,因此,很多非银行贷款的替代性融资方式应运而生,满足了这部分企业的需求。
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根据国家统计局公布的数据,2018年全国房地产开发投资创纪录地达到人民币120,264亿元,比上年增长9.5%。同时,相关咨询机构的数据亦显示2018年中国大宗商业地产投资金额达到人民币2,517亿元,其中外资机构的投资总额为人民币780亿元,同比增长超过60%,并创下2005年以来的最大规模。
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债权具有相对性,债权人只能向债务人行使债权。但,2004年颁布的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称“解释(一)”)第21条的规定,赋予了实际施工人直接向没有合同关系的发包人主张权利的权利,突破了债的相对性原则。这一规定一方面加强了农民工权益的保护,另一方面也因突破了合同相对性原则而在实践中引起了较大的争议。
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铁路投资规模巨大,“铁路+TOD联动开发”,一方面可以减轻政府的财政负担,实现“以地养路”,另一方面亦有助于促进交通服务与功能布局的有效结合与匹配,形成沿铁路的产业和城镇发展带,使得交通走廊与城镇发展走廊有机互动,推动形成良好的互动-互馈-共赢发展机制,市场空间潜力大,将是新兴房地产市场的又一增长点。
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传统的不良资产,一般是指银行业金融机构及非金融机构在经营中形成的不良债权、股权和实物类资产等。随着不良资产处置市场的进一步发展,不良资产的范围逐渐也扩大至陷入困境中的企业、房地产项目等,这种困境可能是因为企业资金流突然断裂、企业投资运营失利、外部客观条件变更对企业产生的连锁反应等因素导致的暂时的或长期的困难。其中,由于大部分不良资产的处置最终都落点于土地及房产的价值,因此如何涉房地产类的不良资产的处置实现利益最大化逐渐成为理论及实务界讨论的热点。本文主要以企业处置不良资产的实例出发,探讨企业对涉房地产类不良资产的处置方式及处置要点。
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