作者:江寄鸥 任晓磊 裘少芳  金杜律师事务所

根据广州市人民政府官方网站消息,2019年3月21日,广州市召开市政府常务会议,审议并原则通过《广州市提高工业用地利用效率实施办法》。虽然该办法的正式文本尚未公布,我们从广州市国土资源和规划委员会2019年1月3日公布的《广州市提高工业用地利用效率实施办法》(征求意见稿)中注意到征求意见稿中提及一种新增工业用地 – 新型产业用地(M0),且明确了两种情况下在工业用地上建造的厂房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让。此外,广东省自然资源厅也于2019年3月19日发布《关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》,允许制造业企业已登记的厂房进行分割转让,显现出允许工业厂房商品化的趋势。随着经济转型升级,产业地产正在成为地产行业的新宠,而商品厂房开发又是产业地产中的重要部分和基础,有必要对其现有政策和未来发展进行梳理和分析。

一、商品厂房的界定

“商品房”已是生活中耳熟能详的一个名词,但现行国家层面的法律规范中并未给出“商品房”的明确定义。在已失效的《国家计划委员会、城乡建设环境保护部、国家统计局关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》中曾提及“商品房屋是指由开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。”中华全国律师协会2007年1月25日发布的《律师办理商品房交易业务操作指引(试行)》中把“商品房”的概念界定为“按法律、法规及其他有关规范性文件规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋。”另外,在为数不多的一些地方性规定或规范性文件中对“商品房”的定义也略有差异:

区域 规范性文件 内容 实施日期
北京 北京市国土资源和房屋管理局关于印发《商品房买卖合同》示范文本的通知 本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 2003年12月1日
上海 上海市律师协会律师办理商品房交易业务操作指引(2003) 本指引所指的商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋。 2003年
广州 广州市房屋交易监督管理办法 本办法所称的新建商品房是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上,根据建设工程规划开发建设并用于交易的房屋。 2014年11月1日

 

按照上述规定,我们可以将“商品房”定义为“由有资质的房地产开发企业在依法取得的国有土地使用权上开发建设并用于市场交易的房屋”。参照前述定义并结合目前工业厂房的主要产权形态及市场上其他业态商品房的交易现状,我们理解“商品厂房”的概念应界定为“由有资质的房地产开发企业在依法取得的工业用地上开发建设并可用于分割产权进行市场交易的工业厂房”。

二、商品厂房的政策现状

从上述概念界定可以看出,商品厂房与一般工业厂房的主要区别在于可分割产权进行市场交易。目前国家层面的法律法规并无禁止工业厂房分割产权出售的规定,但实践中工业厂房自用仍是主流,部分地区还出台了限制工业项目分割出售的文件,如:

区域 规范性文件 内容 实施日期
上海 上海市规划和国土资源局关于加强本市工业用地出让管理的若干规定

(一)工业用地产业项目类和研发总部产业项目类

1.建设用地使用权不得整体或分割转让

2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让

 

(二)工业用地标准厂房类

1.建设用地使用权不得整体或分割转让

2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让,可出租。

2016年4月1日
北京 北京市规划和国土资源管理委员会、北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市地方税务管理局、北京市工商行政管理局关于进一步加强产业项目管理的通知

自本通知发布之日起,规划用途为科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等产业项目(以下简称产业项目)同时执行以下规定:

 

一、产业项目应当严格按照规划用途组织设计、开发建设及使用,未经批准不得转让和分割销售

2017年4月19日

 

随着土地资源优化配置和节约集约利用需求的提高,我们注意到从国家到地方的政策层面已开始有所放松,如:

区域 规范性文件 内容 实施日期
国家 国土资源部《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》 完善土地分割转让政策。探索土地分割转让措施,明确分割条件,规范分割流程,促进存量土地盘活利用。 2017年1月22日
江苏 江苏省国土资源厅土地利用管理处、省经信委中小企业产业与合作处关于鼓励高标准厂房建设、促进产业集聚规模发展、推进土地节约集约利用的意见 建成后经所在地县级人民政府(或园区管委会)同意,可允许对房产、国有建设用地使用权分割转让,但不得改变功能和土地用途。 2012年8月
重庆 重庆市国土房管局关于印发支持新型工业化建设意见的通知 标准厂房分割转让的,可根据规划、建设、消防部门审查批准的房屋基本单元变更方案分户办理房地产权证。 2012年10月18日
上海 上海市规划和国土资源局关于加强本市工业用地出让管理的若干规定

(三)研发总部通用类

1.可出租,建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权,剩余部分可分割转让

2016年4月1日
浙江 浙江省土地节约集约利用办法 符合国家和省规定标准的多层标准厂房,可以通过租赁等方式经营,也可以根据土地出让合同的约定分割转让,但不得改变功能和土地用途。 2016年4月1日
山东 山东省人民政府关于印发山东省新旧动能转换重大工程实施规划的通知 支持在工业园区内探索进行工业地产试点,在不改变功能和土地用途的前提下,允许对标准厂房、国有建设用地使用权分割转让 2018年2月13日
广东 广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施(修订版) 支持和鼓励各地建设高标准厂房和工业大厦,严格遵守工业建筑和高层建筑的消防要求,高标准厂房和工业大厦可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让 2018年8月31日
天津 天津市人民政府办公厅关于印发天津市优化工业用地管理促进产业结构调整升级实施办法的通知 经依法批准后,达到合同约定转让条件的项目用地内的企业节余工业用地可以分割转让。 2018年12月6日
广东 关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知

制造业企业在工业性质国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权可以按照本通知规定进行分割和分割转让不动产登记

 

支持和鼓励各地建设高标准厂房和工业大厦。容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦,除可按前述条款进行变更(分割)不动产登记、转移(分割转让)不动产登记外,还可以按幢、层等为基本单元进行不动产首次登记。

2019年3月19日

 

从上述规定可以看出,在工业用地日益稀缺的城市(如北京、上海),为严格防止利用政府对工业用地的优惠补助,通过分割转让的方式炒作工业地产,都对工业用地的分割销售作了严格的限制,但该等限制也一定程度上造成了工业用地流动性差、利用效率低的问题。而在工业、制造业等相关产业比较发达的地区(如广东),为盘活工业用地的目的,地方政府已逐步出台文件允许工业厂房的分割销售甚至预售,推动鼓励商品厂房的发展,处于趋于开放的发展势头。

三、商品厂房的开发要求

从相关地区已出台的落地政策来看,地方政府部门考虑到了放开商品厂房的限制可能带来的炒作工业地产的影响,对于商品厂房开发设置了不同程度的要求:

  1. 开发主体要求

部分地区对商品厂房的开发主体均不同程度设置了资质、规模和经营范围的要求:

区域 规范性文件 内容 实施日期
江阴 江阴市关于加快发展工业地产促进土地节约集约利用的实施意见(试行) 社会资本参与投资建设工业地产项目,须注册成立专门的工业地产开发公司,经营范围为“标准化厂房的开发、销售、物业管理”等。现有房地产开发公司参与投资建设工业地产项目,须增加“标准化厂房的开发、销售、物业管理”的经营范围 2012年6月26日
扬州 扬州市人民政府关于促进工业地产优化发展的意见 在本市开发工业地产项目的企业应当具备较强的经济实力以及较大的行业影响力,有园区开发或工业地产开发的成功经验或为国内房地产开发品牌价值排名前100名的企业 2015年3月16日
台州 台州市人民政府关于加快工业地产开发建设的实施意见 工业地产开发主体一般应为房地产开发商,或具较强影响力的上市公司、行业龙头企业(项目开发单位为非专业房地产开发企业的应取得相应资质),鼓励社会资本采取与上述主体合资、合作或者独资的方式开发工业地产。 2016年4月1日
潮州 潮州市人民政府印发关于鼓励通用厂房建设促进工业地产发展的实施意见的通知 鼓励潮州市中潮产业园投资开发有限公司、潮州市中炬科技产业园发展有限公司等产业园区开发建设公司和具有房地产开发三级以上资质的各类开发企业通过开发建设、收购改造等方式发展通用厂房。 2017年10月11日
长沙 长沙市人民政府印发关于进一步规范工业地产发展管理办法的通知 工业地产项目的开发主体为其他企业的,原则上企业应当具备较强的经济实力及行业影响力,有园区开发或工业地产开发的成功经验,具备住房城乡建设部门批准的房地产开发资质 2018年1月1日

 

  1. 建设规模和指标要求

部分区域设置了商品厂房开发项目的规模和指标下限及/或上限:

区域 规范性文件 内容 实施日期
江阴 江阴市关于加快发展工业地产促进土地节约集约利用的实施意见(试行) 建筑层数原则上不低于3层,建筑容积率控制在1.2以上,建筑密度不低于55%,新规划建设的工业地产项目总建筑面积不低于10万平方米,利用已批准的存量建设用地建设的工业地产项目总建筑面积不低于5万平方米。 2012年6月26日
扬州 扬州市人民政府关于促进工业地产优化发展的意见 容积率控制区间为1.5-2.5,建筑密度控制区间为35%-45%,绿地率控制区间为10%-20%,办公、生活等配套设施用地控制在总用地面积7%以内,工业制造厂房建筑面积控制在总建筑面积60%以上。 2015年3月16日
肇庆 肇庆市人民政府关于鼓励工业园区建设和使用通用厂房的指导意见 原则上每个通用厂房集中区域的占地面积在20亩(含)以上,或建筑面积在3万平方米以上,通用厂房单体建筑占地面积不低于1000平方米。 2016年9月4日
潮州 潮州市人民政府印发关于鼓励通用厂房建设促进工业地产发展的实施意见的通知 每处通用厂房原则上要求占地1500 平方米以上,建筑面积6000 平方米以上。楼层一般应在4 层(含)以上,建筑容积率应达到2.5 及以上(收购改造项目建筑容积率可以放宽到1.5 及以上),生活配套设施不超过总占地面积7%。 2017年10月11日
长沙 长沙市人民政府印发关于进一步规范工业地产发展管理办法的通知 单体建筑面积小于 5000平方米的独栋建筑不得超过项目总建筑面积的30%。园区服务办公、生活配套设施用地(仅用于本项目内企业的配套和服务)不超过项目总净用地面积的7% ,且配套设施的计容建筑面积不超过总建筑面积的15%。 2018年1月1日

 

  1. 交易要求

各地区对于商品厂房可以预售或只能现售采取了不同的做法。此外,由于商品厂房属于产业地产,为确保其用于产业发展及遏制炒房,部分区域对于受让主体和后续转让也会设置一定要求:

区域 规范性文件 内容 实施日期
江阴 江阴市关于加快发展工业地产促进土地节约集约利用的实施意见(试行) 工业地产项目建成后可以出租或分幢、分层销售,不得预销售,销售对象必须是工业企业 2012年6月26日
扬州 扬州市人民政府关于促进工业地产优化发展的意见

工业地产项目建设的房屋,按照经规划、建设、消防部门共同审核批准的设计图纸施工,在公共部位明确、满足房屋独立使用的条件下,项目主体工程在达到多层、小高层封顶,高层建筑达到十层以上,并已确定施工进度和竣工交付日期后,可以申请商品房预销售许可证进行预售

 

工业地产项目的用房(含生产性及非生产性用房)的购买人限定为工业企业法人、生产型服务业企业法人,个人不得购买。凡工业地产项目开发建设的房屋在首次购房后原则上5年内不得转让,5年后进行二次交易的对象也必须为工业企业法人、生产型服务业企业法人

2015年3月16日
肇庆 肇庆市人民政府关于鼓励工业园区建设和使用通用厂房的指导意见

对符合通用厂房销售管理相关规定的通用厂房允许进行销售或预售

 

主要用于出租或出售给工业企业用于工业生产经营。企业入驻通用厂房须经所在地人民政府(管委会)及工业园区管理机构把关。入驻企业原则上应为工业企业或我市重点发展的工业领域生产性服务业企业

2016年9月4日
潮州 潮州市人民政府印发关于鼓励通用厂房建设促进工业地产发展的实施意见的通知 允许通用厂房在完成地下工程后,在销售限价范围内提前招商或预售,通用厂房预售按我市现行商品房预售政策执行。预售对象须符合通用厂房入驻要求,并在所在市开发区(园区)管委会或县区经信部门完成登记备案。 2017年10月11日
长沙 长沙市人民政府印发关于进一步规范工业地产发展管理办法的通知

房地产开发企业预(销)售工业地产时,必须向住房城乡建设部门申请,办理工业地产的预(现)售许可证(备案)。

 

工业地产项目用房的购买人及租赁人必须为工业企业、生产型服务业企业法人

 

工业地产项目开发建设房屋首次购房后,原则上5年内不得转让,5年后进行二次交易的对象也必须为工业企业、生产型服务企业法人

2018年1月1日
广东 关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知

分割转让工业物业应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目,受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业

 

受让后的工业物业产权自完成转移(分割转让)不动产登记之日起5年内不得再次转让(在不动产证书附记项中注记清楚起止时限)。高标准厂房和工业大厦的分割转让可不受本条限制

2019年3月19日

 

  1. 运营管理要求

为了保障项目后期运营管理的平稳,部分区域设置了开发企业对于项目的自持比例及服务要求:

区域 规范性文件 内容 实施日期
扬州 扬州市人民政府关于促进工业地产优化发展的意见

原则上开发企业自持比例应不低于建筑总面积的20%

 

项目开发单位必须组建或聘请有资质的公司承担项目内的物业管理,须设置专门的入园企业服务机构。

2015年3月16日
肇庆 肇庆市人民政府关于鼓励工业园区建设和使用通用厂房的指导意见 自用面积不少于30% 2016年9月4日
长沙 长沙市人民政府印发关于进一步规范工业地产发展管理办法的通知

国家级工业园区的工业地产项目必须自持房屋建筑总面积的40%以上,其他园区自持比例为30%以上。

 

工业地产项目开发单位必须负责保障和维护项目内配套设施,满足入驻企业所需条件,组建或聘请有资质的公司承担项目内的物业管理。开发单位必须设置专门的入园企业服务机构。

2018年1月1日
广东 关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知 分割转让后原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40%高标准厂房和工业大厦的分割转让可不受本条限制 2019年3月19日

 

  1. 扶持政策

为鼓励、扶持相关企业进行商品厂房的开发同时吸引企业入驻,多个区域均对开发企业或入驻企业提供扶持政策:

区域 规范性文件 内容 实施日期
台州 台州市人民政府关于加快工业地产开发建设的实施意见

工业地产项目建设所涉及的城市市政基础设施配套费:原地改建多层厂房的项目,全额免征;新建多层生产性厂房的项目,其第1层全额征收,第2层减半征收,3层以上(含第3层)全额免征。

 

引导金融机构针对购置厂房的入驻企业提供贷款支持,首付一般不高于厂房总价的30%,余额贷款期限一般不少于10年。

2016年4月1日
肇庆 肇庆市人民政府关于鼓励工业园区建设和使用通用厂房的指导意见 对筹资建设通用厂房的,给予50%的贷款贴息;对投资一次性建设3万平方米以上多层厂房的,每平方米按20元的标准给予补贴;对企业租用厂房超过1000平方米且签订合同3年以上的,市政府连续3年按实际租金的50%给予补贴。 2016年9月4日
潮州 潮州市人民政府印发关于鼓励通用厂房建设促进工业地产发展的实施意见的通知

通用厂房项目的用地应优先保证。对现有工业用地和“旧厂房”,在不改变用途的情况下,鼓励利用“三旧改造”政策建设新厂房。工业用地出让期限内,在符合规划、不改变土地用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。

 

对购买通用厂房的,按其缴纳的购房契税的60%给予一次性财政补助。对入驻(购买或租赁)通用厂房并投产的企业,对前3 年给予入驻奖励:经营满1 年和连续经营满2 年的,每平方米每年奖励45 元;连续经营满3 年的,对第3 年给予每平方米奖励60元。入驻奖励资金最高不超过当年企业纳税额地方留成部分的50%。

2017年10月11日

 

在进入存量时代的大环境下,商品厂房开发政策的放松有助于提高工业用地的流转、使用效率,也给了地产开发企业更多选择的机会和空间,但从上述政策也可以看到,产业地产的发展离不开“产业”,无论是限制性的规定还是扶持政策,政府的目标还是通过优化工业土地配置,促进土地的集约高效利用,推动产业升级,那么对于地产开发企业而言,除了做好“商品厂房”这个产品,还要在园区的运营、服务和管理层面做更多的工作。