浅议房地产并购重组中的税务筹划考量

作者： 段桃 曹琳琳 杨颖洁  金杜律师事务所

房地产行业是典型的资金密集行业，从广义上来说，该行业的发展不仅与房地产开发经营企业息息相关，还深刻影响了持有、经营房地产的其他企业甚至整个国计民生。近年来由于调控政策频出、行业竞争加剧等因素，该行业面临资金链紧张的困境，催化房地产行业通过并购重组降低税务成本、缩短开发周期。根据媒体公开报道，多家房企在2018年频繁通过二级市场收并购地产项目，有的房企通过股权收购合作获得土地建筑面积的占比甚至超过50%。此外，我们也看到许多非房地产公司因为业务转型、产业升级等原因对土地、房产进行处置。

对于动辄高达数百、数十亿的房地产并购项目，通过合法、合规的税务筹划合理降低参与各方的税负成本，往往是至关重要的一环。房地产并购中的税务筹划，不仅需要综合考量交易的商业需求、合作模式、时间要求、项目开发程度等各种因素，还需要根据不同税种的特点、交易参与方股权结构、是否涉及房地产开发企业等进行设计和调整，往往错综复杂。本文尝试从不同重组模式入手，对房地产交易中税务筹划的常见手段进行简要分析。

房地产并购重组常见模式

资产收购、股权收购、合并、分立、划转、以房地产作价出资等都是房地产交易中常常可能选择的并购重组模式。具体而言：

不同交易模式税负对比

采用不同的交易模式，会对交易的整体税负产生较大影响。因此，交易模式的选择不仅是交易参与方需要重点考虑的因素，有时甚至成为决定交易成败的关键。我们在下表中简要总结和对比了各个交易模式的主要税务影响。

交易模式	企业所得税	增值税	土地增值税	契税	印花税	优劣分析
资产收购	– 转让方就不动产转让所得缴税，税率一般25%；或 – 适用特殊性税务处理，实现纳税递延	通常按照“销售不动产”缴纳，税率为9%（一般计税方法）或5%（简易征收）	转让方就增值额缴税，超率累进税率为30%-60%	受让方按照成交价格的3%-5%缴税	转让方与受让方分别按照成交价格的0.05%缴纳	– 优：能够避免收购方继承转让方历史遗留负债及税务风险等 – 劣：税负成本最高，且税务亏损不能转让
股权收购	– 转让方就股权转让所得缴税，税率一般25%，或 – 适用特殊性税务处理，实现纳税递延	不涉及	一般不涉及，除非税务机关认为属于以转让股权名义转让房地产	不涉及	转让方与受让方分别以成交价格的0.05%计算缴纳	– 优：较为节省时间、简单易行，企业经营无需中断，并购交易中涉税较少，相关所得税事项保持不变 – 劣：收购方可能需要承担历史遗留负债及税务风险
合并	– 被合并企业及其股东应按清算进行所得税处理；或 – 适用特殊性税务处理，实现纳税递延	如符合条件，不征收增值税	– 被合并方就增值额缴税，超率累进税率为30%-60%； – 如不涉及房地产开发企业，有机会暂不征收	如符合条件，免征	合并企业资金账簿新增加部分贴花，已贴花部分不再贴花	– 优：税务成本相对较低；如适用特殊性税务处理，税务亏损可继续结转且相关所得税事项可以承继 – 劣：合并方承继被合并方历史遗留负债及税务风险
分立	– 被分立企业按公允价值确认资产转让所得并缴税，如被分立企业继续存在则股东取得的对价视同分配；或 – 适用特殊性税务处理，实现纳税递延	如符合条件，不征收增值税	– 被分立方就增值额缴税，超率累进税率为30%-60%； – 如不涉及房地产开发企业，有机会暂不征收	如符合条件，免征	分立企业的资金账簿，增加部分贴花，已贴花部分不再贴花	– 优：税务成本相对较低；如适用特殊性税务处理，税务亏损可部分继续结转且相关所得税事项可以承继 – 劣：分立方承继被分立方历史遗留负债及税务风险
划转	100%直接控制的母子公司之间，或者受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间划转，如符合条件，可适用特殊性税务处理	通常按照“销售不动产”缴纳，税率为9%（一般计税方法）或5%（简易征收），除非符合不征税条件	划出方就增值额缴税，超率累进税率为30%-60%	如符合条件，免征	划出方与划入方分别按照成交价格的0.05%计算缴纳	– 优：避免继承划出方历史遗留负债及税务风险等 – 劣：税负相对较高，土地增值税无法适用免税
出资	– 如符合条件，可以争取适用特殊性税务处理，递延纳税；或 – 不超过5年期限分期缴税，税率一般25%	通常按照“销售不动产”缴纳，税率为9%（一般计税方法）或5%（简易征收）	– 出资方就增值额缴税，超率累进税率为30%-60%； – 如不涉及房地产开发企业，有机会暂不征收	– 受让方按照成交价格的3%-5%缴税； – 如向全资子公司出资，有机会免征	出资方与接受投资方分别按照成交价格的0.05%计算缴纳	– 优：避免继承出资方历史遗留负债及税务风险等 – 劣：税负相对较高

 

税务筹划建议/注意事项

在房地产并购重组交易税务筹划时，首先应根据交易各方的股权结构、资产构成、是否涉及房地产开发企业等，在满足商业诉求的基础上，妥善选择交易模式并谨慎设计交易步骤；其次，针对不同税种的特点和相关规定，应尽量利用现有的税收优惠政策。

（一）交易模式的选择

通过上文对各种交易模式的税负对比，不难看出交易模式的选择对于税负成本的影响较大，是税收筹划需要首要考虑的因素。

一般而言，如果直接收购目标房地产，需要承担高昂的税负成本，即使能够满足条件适用特殊性税务处理（即实现企业所得税纳税递延效果），转让方也需要承担土地增值税、增值税等其他税务成本，仅是土地增值税一项最高超率累进税率高达60%。相比之下，如果交易各方能够采用股权收购、合并、分立等重组模式或者将不同的重组模式结合，则可能有效降低税负成本。

（二）主要税种的税务筹划

在房地产交易所涉及的众多税种中，土地增值税、增值税、企业所得税是影响较大的主要税种，因此下文针对三个主要税种的不同特点，探讨税务筹划的注意事项或常见方法。

1.土地增值税筹划注意事项

从并购重组的角度，土地增值税的筹划需考虑以下注意事项。

（1）“改制重组”过程中土地增值税免税政策的适用

根据相关政策，2018年1月1日至2020年12月31日，企业整体改制、合并、分立以及改制重组时以房地产作价入股进行投资，如符合条件，暂不征土地增值税；但应当注意的是，该项土地增值税免税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。因此，一旦交易方中出现房地产开发企业，往往很难通过选择交易模式的方式，进行土地增值税筹划。由于缺乏明确指引，对于重组阶段为非房地产企业，重组前有房地产开发资质或重组后土地变性并取得房地产开发资质的情形能否适用存在不确定性。

此外，实践中不同地区税务机关对于“改制重组”理解的不同也有可能会影响上述免税政策的适用。例如，部分税务机关认为以房地产作价入股投资本身属于重组形式之一；也有部分税务机关认为单纯以房地产作价出资不属于重组业务。在这种情况下，如果拟通过房地产出资的方式进行交易，如何理解“改制重组”则成为能否适用土地增值税免税的一个关键问题。

（2）股权收购可能产生土地增值税风险

由于股权收购的标的为企业股权并非是房地产，一般不应缴纳土地增值税，因而股权收购是最为常见的降低土地增值税的筹划方法。

但应当注意到的是，国税总局曾针对个案下发过《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）。在该批复中认为对于一次性转让标的公司100%股权，如果以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应当按照土地增值税的规定征税。虽然后续也出现过零星类似案例，我们认为上述文件仅为针对个案的批复，不具有普遍适用的法律效力；且根据我们的实践经验，目前全国大部分地区并未参照该批复执行。尽管如此，不排除部分地区的税务机关参照引用该文件，认为以股权转让名义转让房地产的行为应当缴纳土地增值税。鉴于以上，在采用股权收购受让目标房地产时，建议提前了解当地土地增值税的征管实践，并与主管税务机关进行确认。

2、增值税筹划要点

（1）巧用增值税不征税政策

在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。因此在进行房地产转让时，可以考虑通过一并转让债权、负债、劳动力的方法以争取满足增值税不征税政策的条件，免除交易环节的增值税。

（2）一般计税方法与简易计税方法的选择

在转让方为增值税一般纳税人的情况下，“销售土地使用权”和“销售不动产”如适用一般计税方法，则以取得的全部价款和价外费用为销售额，适用9%的税率。但如果涉及2016年4月30日前取得或建设的土地使用权或不动产，则可以选择适用简易计税的方法，销售额按照5%的征收率计算应纳税额，具体总结如下表：

纳税主体	适用范围	销售额
一般纳税人 （房地产开发企业）	销售自行开发的房地产老项目（即《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目）	取得的全部价款和价外费用，不得扣除土地价款
一般纳税人 （非房地产开发企业）	销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产	取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额
一般纳税人 （非房地产开发企业）	销售其2016年4月30日前自建的不动产	取得的全部价款和价外费用
纳税人	转让2016年4月30日前取得的土地使用权	取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额

 

对比之下，虽然简易计税方法适用的税率更低，且土地成本或者不动产购置原价有可能从销售额中减除，但适用简易计税方法则不得抵扣增值税进项税额。因此，房地产交易中，一旦涉及2016年4月30日之前取得或建设的土地使用权或者房地产，建议企业应先进行税务测算，再选择合适的增值税计税方法。

3、企业所得税：特殊性税务处理的适用

特殊性税务处理是企业所得税下的特有概念，即通过保持被转让目标房地产的计税基础不变及其他特殊处理方式，实现企业所得税的纳税递延效果。一旦选择适用特殊性税务处理，好处在于，当前的并购重组交易能够暂不产生企业所得税影响，从而缓解企业在交易时纳税的资金压力。但是需要注意的是，由于本次交易中目标房地产的计税基础不变、溢价未体现，如果受让方计划将取得的房地产另行转让，则所有的溢价将在未来转让时一并体现，产生较高的企业所得税税负。

上文提及的并购重组交易模式如能够满足相关条件，均可以适用特殊性税务处理。不同交易模式所应满足的条件不同，一般包括具有合理商业目的、连续12个月内经营的连续性、股权支付占交易对价的比例要求、连续12个月内股权的连续性等。

根据我们以往的项目经验，在判断某项交易能否同时满足特殊性税务处理的条件时，经常会产生不确定性。例如，合理商业目的的判断，由于缺乏明确的政策指引，不同地区的税务机关可能有不同的操作口径；对于“经营连续性”的判断往往也会产生争议，如新增业务是否打破经营连续性、上层股权转让或资产变动是否影响经营连续性等。鉴于此，面对大额的房地产并购交易，一般建议企业应当与税务机关保持良好的沟通渠道，就不确定因素进行事先确认。