作者:金杜律师事务所
需要考虑哪些环境问题?
环境考量对于在澳拟议开发及项目和投资的持续运作而言是非常重要的。澳大利亚有关环境方面的法律超过300部(还不包括这些法律下的无数法规),而联邦和州级的机关或部门超过80家,因此这是一个非常复杂的领域。
土地使用与开发
土地的使用受分区的限制,即将地块整合成较大的区域,以确保可以共存的土地用途群集在一起(而无法共存的土地用途相互分开)。最常见的土地分区包括住宅、商业、轻工业、一般工业、农业和公共用地/特殊用途。在每个分区内,每个地块的使用方式分为经同意允许使用、禁止使用、无需同意允许使用或受限于特别评估程序。土地目前(或潜在未来)分区是评估项目是否有任何法律风险的重要考量。
土地的开发通常由当地政府部门掌控(全澳有超过500个此类部门),如果是大型开发,还可能需要获得州部长或规划部门的批准。是否许可开发受一系列政策指导和目标的规管,但有关部门在决策过程中有一定的酌情决定权。有些区域还受限于特别的立法控制,其目的是赋予这些地块特别的保护地位,对自然、城市、历史和文化资源进行保护。
建筑的建造主要由与建筑标准相关的州法律规管,主要涉及防火和无障碍设施等问题。一般来说,在建筑动工或占有任何建筑前,需要获得技术许可、证书或许可。
环境影响评估
联邦和州级立法可能要求对环境有潜在重大影响的开发或项目扩建开展环境影响评估。评估的等级和复杂性将根据影响的潜在规模决定,可耗时3个月到3年不等。评估常见的环节包括评估项目将对区域环境目标产生哪些潜在影响、要求投资者对项目及其影响提供详细描述、环境管理计划和公开征询意见。
根据司法管辖区和影响评估要求的性质,第三方反对人士可能在评估过程中及完成后对项目所获得的环境/开发批准提出反对。这可能对开发造成延误,提高开发成本,也可能对项目产生社会影响。
污染、污染物和环境影响
澳大利亚各州及领地都有环境立法,应对空气污染、土地和水(地表水、海洋和地下水)污染。对违法行为的控制和处罚有不同的类型,但各司法管辖区的规管范围至少包括污染物、污染和污水、噪音、灰尘、废物和危险物品。大多数司法管辖区要求有潜在污染的开发项目就建设和运营申请场地许可。该许可一般会限制潜在污染物的范围,并要求就这些限制进行监控和报告。
有些司法管辖区还会对原生植被破坏和环境影响进行规管。
违法行为将面临严格的处罚,包括罚金和监禁。对于某些违法行为,责任人可辩称其原因是事故或不可预见的事件,即便有尽职的环境管理亦不能避免。但还有一些违法行为属于应承担“严格责任”的行为,仅仅是该行为的发生(即便是由承包商造成的)即构成违法。相关董事和管理人员亦将被要求承担个人责任。
清理受污染土地的追溯责任
州立法下与受污染土地或水源相关的大部分清理规定在执行中具有追溯性和当前性。当前占用的或者已经弃置多年的场所和设施,仍可能因过去的行为或经营而产生法律责任,而无论是否有任何过失。即使当时运作合法、采用先进技术、未发现有害影响且具有环保部门的批准,依然可能存在责任。
责任一般由污染人承担,但大部分司法管辖区同样授权向业主、占有人甚至是名义业主(如占有抵押权人)送达有关清理通知。例如,如果污染人身份未知或无法确认其位置,土地所有人将对历史污染承担责任。
影响
为避免可能出现重大环境责任,澳大利亚的公司积极制定多种风险管理策略,推行环境管理计划。澳大利亚融资方在评估信贷意向时也会特别注意与环保法规相关的风险。
实体运作环保法规报告
如实体运作需遵守任何特定和重要的环保法规,每一财年的年度董事报告应详细阐述该实体在遵守环保法规方面的表现。大多数司法管辖区还有向公众披露项目环境影响的法律要求,例如,在环境审批中要求提供年度废气排放监控结果。
澳大利亚环境和能源部:
www.environment.gov.au
金杜出版物《南半球投资指南:澳大利亚房地产投资——全球房地产投资者指南》:
www.kwm.com/en/au