作者：金杜律师事务所

买卖协议的双方（买方和卖方）必须具有作出承诺的法律能力，并且对合同标的具有处置权。

在本节中，应区分自然人和法人进行出售的情况。

自然人作为买卖合同的当事人

自然人必须具备法律能力，否则他们必须公布自身的法律限制，法律限制基本上指的就是未成年和残障。

  • 未成年

在西班牙，未成年人指未满18岁的自然人。一般来说，未成年人由其父母监护，因此未成年人的父母对其子女具有法定代理或监护权。

在例外情况下，未成年人在达到法定年龄（18岁）之前，可以通过获得司法特许权的方式或在监护人让步的情况下脱离监护。在这种情况下，未成年人必须年满16岁，并同意或申请脱离监护。

虽然在成年之前，未经父母同意，或在无父母的情况下，未经监护人同意，他们不能贷款或对财产、商业设施、工业设施或其他高价值的物品设定权利负担或予以转让，但脱离监护的未成年人可以像成年人一样管理自己和自己的资产。

  • 残障

残障可以被定义为自然人的一种民事状态，如果某人因为法律规定的某些病因，全部或部分能力暂时或永久受限，并且受特定法律监护制度（监护和管理）的保护，则该自然人可以凭判决书宣告残障。根据《民法》第200条，残障的病因可以描述为因疾病或身体/心理素质的持续缺陷而致残的人无法控制自己。

除了自然人能力限制的情形外，法律还规定了特定人群基于所处状况或环境被禁止采取某些法律行为的情形。例如，《民法》第1459条规定，监护人不能通过购买的方式获得受其监护或保护的人的财产；法定代理人或负有此责任的人，地方法官、法官、检察部门成员、法院书记员和司法机关的官员不得在其行使职权的管辖范围或地域内获得庭审的纠纷财产；律师和法律官员亦不得取得因职业原因涉及的纠纷财产。

法人

《民法》第38条承认法人具有依照其注册成立地法律法规取得各类别/各形式财产、承担义务和行使民事权利的能力。很显然，法人本身不能代表自己行事，但能够通过法定代理人和管理机构行事。

法人在西班牙进行房地产投资的最常见方式有如下几种，例如设立投资工具、开设外资企业在西班牙的分公司，或是设立集体投资工具。

投资者利用的投资工具在法律形式上通常为有限责任公司（Sociedad de Responsabilidad Limitada，简称“S.L.”）或股份有限公司（Sociedad Anónima，简称“S.A.”），这两类公司的股东都根据出资额承担有限责任。

然而，在过去十年里，我们注意到合法的集体投资工具显著增加，尤其是SOCIMI（一种西班牙房地产投资信托）。SOCIMI是一类在受监管市场上市的股份有限公司（S.A.），简言之，该类公司的宗旨是收购和开发出租性质的城市房地产。

除了SOCIMI，还有两种受法律监管的集体投资工具适用于房地产投资：

  • 西班牙房地产投资基金（Fondo de Inversión Inmobiliaria，简称“FII”），是由一家管理公司（Sociedad Gestora de Instituciones de Inversión Colectiva，简称“SGIIC”）管理的不具备法人资格的基金。
  • 西班牙房地产投资公司（Sociedad de Inversión Inmobiliaria，简称“SII”）是一家受监管的集体投资股份有限公司，可以在SGIIC中进行自主管理或委托他人管理。

在投资工具的设立过程中（与集体投资工具相反），有一项必要程序，即需要公证员对成立公契进行公证。此外，还需要任命相应的董事。成立公契需要在商业登记处登记。就设立的时间而言，整个过程耗时最多4周。另一种选择是收购现有的股份有限公司（通常称为壳公司）。

以下是对两种投资工具主要特征的简单对比：

设立房地产集体投资工具（FII或SII）的时间取决于国家证券市场委员会（National Securities Market Commission，简称“CNMV”）的正式程序和筹资过程。其中，正式/形式程序大约需要3至4个月。

设立每种用于房地产投资的实体所需的最低资本如下：

  • 有限责任公司：3,000欧元，在设立时必须全部缴清；
  • 股份有限公司：60,000欧元，在设立时必须至少缴纳25%；
  • SOCIMI: 5,000,000欧元；
  • 西班牙房地产投资基金：9,000,000欧元，设立时必须全部缴清。应注意的是，西班牙房地产投资基金应由管理公司（SGIIC）管理，其最低资本取以下两者中较高的一个：（1）125,000欧元和（2）上一纳税年度损益账户结构性费用的25%；
  • 西班牙房地产投资公司：9,000,000欧元，设立时必须全部缴清。

关于适用于每种房地产投资实体的管理要求，有限责任公司和股份有限公司均由（1）股东大会和（2）管理机构来管理。

公司一经上市，董事会将成为其管理机构，该上市公司必须建立一个针对股东大会和董事会（reglamentos de funcionamiento de la junta y del consejo）的运作规则，任命一个审计委员会（comisión de auditoría）和一或两个独立的委员会，负责董事会的任命和薪酬（comisión de nombramientos y retribuciones）。非上市公司也可以自愿指定这样的委员会。

国家证券市场委员会规定，上市公司有对其进行定期汇报的重大义务。

另一方面，FII和SII都会委托SGIIC进行管理，除非SII是自主管理，虽然根据我们的经验，这种情况并不常见。

还应考虑到SII属于股份有限公司，因此它也由（1）股东大会和（2）管理机构来管理，但是在公司委托SGIIC进行管理的情况下，他们仅作出形式决策。

这两种集体投资工具作为受监管的实体，有向国家证券市场委员会定期汇报的义务。

SOCIMI除了和一般股份有限公司遵守同样的要求外，还需要遵守对上市公司的其他要求。

合意：买卖协议中的重要部分

买卖双方的意向说明是买卖协议的重要元素，包括：

  • 上文所述的双方订立合同的能力；
  • 必须是通过明示或暗示（在一些情况下，合同通过决定性和确定性的行为表示出来，且无需公开表示也能让人据此推定）所阐明的意向；
  • 谈判的意愿必须是在意识清晰的情况下自愿表达出来的，也就是说该意愿不能是无效的。

合意或意愿在形成时因忽视业务范围、标的和具体情形或无法自由表达其有意取得的结果而存在缺陷的，则该合意或意愿本身存在瑕疵。因此，《民法》第1265条规定，因错误、暴力、恐吓或欺诈而表达的同意无效。