卖方的核心义务是向买方提供所售物业,具体义务基本如下:
- 保管即将交付的物业;
- 交付所售物业,除非双方另有约定,还应支付交付费用;
- 提供所售房产的保证书,以防遭驱逐或其他隐患;
- 除非双方另有约定,支付相关公证员进行房契公证的费用;
- 此外,对于在商业或专业活动框架内开展的面向消费者或终端用户的住房买卖,西班牙另有特殊规定。消费者或终端用户在卖方提供信息和房产保证制度上都享有有利条件和特殊保护。但是,本文主要介绍在专业商务人士之间房地产交易中卖方的义务,因此不对此种形式做过多介绍。
交付过程中物业保管和保障性规定
在交付日之前,保管和保护标的物属于卖方的义务。因此,因卖方的故意不当行为、过失或延迟付款,标的物发生灭失或损坏的,由卖方承担责任。
但因不可预见的情形或不可抗力,即在合同订立后交付前,卖方不存在过错和违约行为,标的物发生灭失或损毁的,卖方不承担责任。
所售物业的交付
卖方的主要义务是交付合同标的物。交付,如上文所述,即以合法方式向买方转移标的物所有权。
但买卖协议属于双务合同,双方义务对等,买方的主要义务是支付约定价款。因此,根据西班牙《民法》(第1466条)规定,如果买方未支付价款,而合同中又未约定付款期限,卖方没有义务交付标的物。
此外,如果双方约定了延期付款或付款期限,在合同订立后发现买方资不抵债,卖方存在损失价款的风险,卖方同样没有义务交付标的物(西班牙《民法》第1467条)(除非买方保证在约定期限内付款)。
如上文“基于特定合同,通过交付取得财产”部分所述,交付标的物,可以采用现实交付、虚拟场景交付或其他有效的交付方式。除非双方另有约定,相关交付费用由卖方承担(西班牙《民法》第1465条)。
交付所售物业的义务包括使合同明确约定的所有标的物归买方所有的义务(西班牙《民法》第1469条至第1472条)。除非双方另有约定,如下适用的法律规定需要特别注意:
- 如果买方在合同中要求,房产以计量单位的单价按面积(surface area)出售,则卖方有义务按照合同约定的总面积向买方交付标的物。如无法实现,可以由买方选择按比例降低价款或终止合同。但终止合同的前提是,面积不足部分需等于或高于百分之十(10%)。
- 即使物业实际面积与合同约定面积相同,但如果任何部分的质量与合同约定描述不符,上述规定同样适用。在此情形下,当所售标的物的最低价值与约定价格的差额超过百分之十(10%)时,由买方决定如何选择。
- 反之,如果物业面积多于合同约定面积,而多出部分不超过百分之五(5%),则买方有义务支付多出部分的价款。如果多出部分超过百分之五(5%),则买方可以选择支付更高价款或终止合同。
- 与前述三点的规定不同的是,如果物业以固定总价而非按照单位面积价格出售,则无论实际面积大于或小于合同约定面积,价格均不会发生增减。
尽管西班牙《民法》规定了按照房地产规模或面积确定价款的方式,但西班牙法律的基本原则是合同自由原则。因此,双方可以按其认为适当的任何其他标准来确定价款,例如,现有和预期收入是商业房地产交易中常用的标准。对此,法律规定,基于双方在预估价格时可能会与实际情况有偏差,他们可以对价格进行相应调整。当然,双方可以在合同中约定价格调整、调整额度和适用情况。
卖方义务:提供应对驱逐或其他隐患的房产保证书
除交付标的物外,为所售标的物提供担保或救济也是卖方的基本义务(西班牙《民法》第1461条),即卖方不仅须向买方交付标的物,还须确保买方可以和平占有并有效利用该标的物,并且如该承诺未被履行,须根据具体情形赔偿买方相应损失。
买方购买标的物的目的或原因,是取得标的物以获其效用,这也是本段所述卖方义务的基础。如果在交付后,买方被剥夺标的物或无法正常使用,则该目的将无法实现。
因此,西班牙《民法》第1475条规定了两种类型的保证或救济:
a)有关驱逐的保证或重整,确保了买方合法、和平地占有标的物,防止其在使用时因法律原因遭受侵扰;
b)依照最终判决或先于购买而存在的权利,买方被剥夺其购置的全部或部分标的物时,将遭到驱逐。在此情况下,即使合同中没有约定,卖方原则上仍应对买方承担责任。但是,合同双方可以在制订合同时加强、削弱或免除卖方该项法定义务。
法律没有规定实施驱逐行为的具体期限,根据西班牙《民法》第1964条规定,自买方对标的物的权利被全部或部分剥夺的最终判决生效之日起,驱逐期限通常为5年。
c)隐患或瑕疵相关的保证或救济,确保买方能够正常地使用标的物,避免其在使用时因经济事由遭受侵扰。
这类救济形式规定,卖方有义务就出售时标的物的瑕疵或隐患配合买方,瑕疵基本分为两种类型:(1)法律瑕疵,即严重妨碍所转让权利的产权负担(如未发现的地役权);(2)实质瑕疵,即所售标的物的固有瑕疵,如物业的结构瑕疵。
关于瑕疵或隐患救济的效力,西班牙《民法》一般会给买方提供两种选择,即降低标的物价格或终止合同。关于未发现权利负担或地役权的可救济期限为一年,其他瑕疵或隐患的可救济期限为6个月。