作者:赵显龙 齐元 争议解决部 金杜律师事务所

自2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》(“《民法典》”),在物权编的用益物权分编中首次以专章立法(第三百六十六条至第三百七十一条)的形式,确认了居住权制度的法律地位,其意义和影响颇为重大,学术及实务界对此持续高度关注,群众们也以极大的热情参与讨论。

我们将分上、中、下三篇,较为完整地介绍居住权制度的前世今生、基本内容并从立法目的及比较法视角,大胆展望未来常见适用场景及困境问题,以期抛砖引玉。

(一)居住权是什么?

  1. 根据《民法典》的规定,居住权系为满足居住权人生活居住的需要,由当事人依法设立,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。居住权属于一种他物权、人役权。
  2. 基于居住权的物权属性,居住权设立后,无论住宅的所有权如何流转或被设置权利负担,其他权利人均无权要求居住权人搬离,而居住权人则享有在住宅内居住的权利。当居住权遭受侵害时,居住权人有权行使物权保护,要求司法机关排除房屋所有人或第三人对其居住权的妨害。

(二)权利的主体

  1. 施予居住权的供役人,可以是自然人或单位,但须是住宅的所有权人。但学界对于接受居住权的居住权人的主体问题,存在着争论。
  2. 《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》(“《物权编理解与适用》”)认为[1],居住二字本身就表明了强烈的人身性,法人或其他组织对于房屋的利用只能是“使用”而非“居住”,因此享有居住权的主体必须是自然人,可以是一人或多人,但不得为法人或其他组织,再者,从《民法典》第三百六十九条的“不得继承”及第三百七十条的“居住权人死亡的”等表述来看,应当也能推论出居住权人必须是自然人的结论。
  3. 然而,根据《民法典》第三百六十七条中“居住权合同一般包括以下条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所”中的“名称”一词中,似乎又可解读出居住权人亦可以为法人或其他非法人组织的意味。再者,从居住权制度设立的初衷看,即为“多渠道房屋供给”提供制度保障而言,居住权应当具有一定的商业适用空间,如果将居住权人仅限于自然人,又不利于居住权的普及。譬如,法人可以通过他人合作建房的模式,为建成后的房屋以其自身作为居住权人设立居住权后分发给内部员工使用作为吸纳人才的员工福利。政府机构也可以在保障房、人才房上为符合条件的法人或其他非法人组织设立居住权,再由法人或其他非法人组织分发给其内部人员使用。
  4. 对此,我们认为,纵然为非自然人主体设立居住权有利于居住权制度的多样化发展,但法人的“寿命”具有永续性,并且法人往往拥有更雄厚的财力、法律运用能力和更强的谈判能力去获取更优的居住权权益,反而可能使得居住权适用场景的过度商业化,或者发生因居住权过长而彻底架空所有权的情况,因此,如后续立法对于居住权人的主体进行更宽松的解释,则可能需要考虑设定一定限制,譬如《意大利民法典》第979条则规定为法人设立用益物权不得超过30年。
  5. 目前的《民法典》并未明确居住权人是否可以允许除其本人以外的人的共同居住问题。根据《德国民法典》,居住权人“可接纳其家属以及为其提供服务和护理的人员”[2],《瑞士民法典》第777条第2项则规定“居住权未明定仅限于居住权人本人者,应允许其家属或家人同住”。简言之,其他国家将居住权的使用人的范围,扩大至居住权人的家人。根据我国的公序良俗念,居住权的使用人的范围,也应当合理的包括与其同住的家庭成员,居住权人负有照顾义务的人,以及负责照顾居住权人的人,以满足居住权人正常的家庭生活居住的需要。

(三)权利的客体

  1. 2005年原《物权法(草案)》中对于居住权的客体表述为“住房及其附属设施”,《民法典草案》[3]的第二百零八条改为“住房以及其他附着物”,在随后《民法典》中,其他附着物或附属设施的说法则被删除。根据“住宅”一词可知,无地上建筑的空地,被排除在客体之外。尽管如此,我们认为,在解释论上,居住权的客体应当进行合理的外扩解释,至为居住所必须的设施设备(如空调等),也应及于建筑物之外的相邻部分,例如行经的道路、烟道。
  2. 《民法典》未明确规定居住权的客体是否必须为住宅的全部。在对此问题的热议中,存在两派观点。认为居住权不得作用于住宅部分的观点认为,若客体是建筑物的一部分,这不仅突破了“一物一权”(此处的物指不动产单元)的原则,在登记时存在着审查和记录的现实困难。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定,不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间,因此,不动产单元已经是最小基本单位,若要在其中分离出一部分单独设立居住权,如何在不动产登记簿上记载?如何审查该部分是否具有独立使用的可能性,是否需要上门核查?可能会成为让不动产登记部门挠头的难题。
  3. 支持居住权可以设立于部分住宅的观点则认为,居住权作为他物权,不涉及不动产的归属问题,为了充分发挥住宅的居住效率,住宅的部分可以成为居住权的客体,《物权篇理解与适用》[4]也明确了该等观点。我们也支持该种观点,如果住宅中的个别房间在功能上具有独立的使用价值,并有墙、门之隔,与其他房间之间存在着界限,该等房屋就应当被允许设立居住权,并且此时的居住权客体也应合理扩展至住宅中的公用部分,如客厅、厕所、厨房等。至于在不动产登记簿上的记载问题,暂不论审查的成本,也可以通过详细记载信息、设置房间编码甚至后附图纸等技术性方案予以解决。

(四)权利的限制

  1. 任何权利均存在限制的边界。居住权的法定限制体现在其不可转让和不可继承性,并且除非另有约定,不得有偿设立,已设立居住权的住宅也不得出租,如居住权合同确实约定了对价,居住权人则应当及时支付对价,否则会因违约支付价款导致居住权合同解除、居住权灭失的法律后果。此外,尽管《民法典》未予明确,学界普遍认为居住权人负有合理使用、合理保管住宅的“善良管理人”义务,不得从事擅自改建或从事损害住宅的行为[5],在居住权届满或因其他原因导致消灭时,居住权人应当返还房屋,且应确保房屋符合约定或正常使用后的状态。即便是无偿设立或无约定,在居住期间产生的合理日常费用,如水电费及物业管理费等,依理也应当由居住权人承担。
  2. 当事人也可以通过合同约定居住权的行使:此处体现了居住权制度设计的开放性和扩展性。这些常见的“商业条款”应包括但不限于,(1)居住权人可在何等条件下进行出租,及对再次租赁的限制;(2)居住权的收费和支付方式;(3)装修费用的承担;(4)如住宅需要大修等结构性改变时决定的作出及费用的分摊,更应当包括(5)居住权的解除或撤销条件等。如居住权通过遗嘱方式设立,立遗嘱人也可以对拟设立的居住权人提出单方的要求,若拟设立的居住权人无意应允这些附带要求,大可通过权利放弃的方式表示拒绝。

(五)权利的设立

  1. 从《民法典》短短六个条文看,居住权限于合同书面约定或遗嘱方式方可设立,着实不算宽泛。在居住权入典之前,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》(已失效)第27条第3款便规定:“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”并且根据《不动产登记暂行条例》第十四条[6],法院及仲裁委的文书也可以成为当事人单方申请登记的情形,因此我们认为,司法判决设立居住权也应当成为居住权取得的一种方式,后续司法解释也应对于司法确权的方式加以明确和法定化,除司法判决确立外,是否还可能有其他设立方式,也有待司法实践的进一步探究。

(六)权利的消灭

  1. 《民法典》第三百七十条规定,当居住权期限届满或居住权人死亡,则居住权消灭。因此居住权通常是以居住权人的寿命为终期[7],前述只是居住权消灭的部分原因,其他导致居住权消灭的原因还包括:
    1. 基于居住权的物权属性,当住宅发生遭受拆除(《民法典》第二百三十一条)等事实行为,或者被征收征用的(《民法典》第二百四十三条),导致物权灭失,居住权也应随之消灭。若未来的立法明确居住权可设立于住宅中的部分独立空间,当该部分灭失时,居住权也无法继续。譬如,当住宅中的“三居”改为“两居”时,或住宅内部被重新分割时,“消失的房间”对应的居住权也应予灭失。
    2. 居住权人的放弃,或当事人合意废除。
    3. 居住权的解除条件成就。若在居住权合同或遗嘱中,对于居住权设定了解除条件,居住权也可能会因为条件成就而提前消灭。该等情形有可能会在现实中被广泛应用。若当事人对于居住权的解除条件是否成就存在争议的,应当由司法判决/裁决厘定。《民法典》并未规定居住权的撤销情形,但通说认为,若具体情况符合撤销居住权合同时,设立人可行使法定撤销权,主张撤销居住权合同并一并撤销居住权登记;未附条件的居住权施惠行为,则可比照不动产赠与的情形处理。居住权设立之前,设立人可行使任意撤销权。
    4. 权利混同,即所有权与居住权混同之时,居住权存在已经失去意义,此时应发生居住权消灭的后果。如居住权人购买了住宅产权的情形。
  2. 除上述灭失原因外,居住权并不因住宅的流转、权利限制或第三人强制执行住宅而受影响。

以上,为我们针对《民法典》居住权制度的基础性介绍,后续我们还将择选居住权的典型适用场景和热点问题进行进一步讨论。鉴于居住权制度在《民法典》中只有寥寥数笔,对应的规则系统尚未构建,我国学界对此的研究有待于深入和扩展,实务中尚缺乏足够体量的判例及解释、具体操作指引,我们暂只能按照现有法律规定、学术通说及从比较法角度试图解析,若本文部分观点与未来落地的律规定不一致,请读者海涵,也希望本文能为读者对于居住权制度的理解有所助益,幸甚。

[1] 参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》,人民法院出版社(2020),第869页-第870页。

[2] 亦有翻译为:“居住权(利)人得携带其家属及与其身份相当之服役与随从所必需之人员进入住处。” (《德国民法典》第1093条第2项)

[3] 此处的草案之提法,与我国2002年12月由全国人大制定公布的《中国物权法征求意见稿》在用益物权部分也规定了居住权。该征求意见稿第211条规定:居住权人对他人的住房以及其他附着物享有占有、使用的权利,是一致的。

[4] 同脚注1,第873页-第874页。

[5] 同脚注1,第901页-第902页。

[6] 《不动产登记暂行条例(2019修订)》第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

[7] 值得关注的是,如居住权人的主体还可包括法人,则法人的解散可如同自然人死亡而消灭。