根据中国现有法律的规定,我国实行土地用途管制制度。按照土地的用途,土地分为农用地、建设用地和未利用地。其中,建设用地按所有权主体的不同可以分为国有建设用地和集体建设用地。我国原则上禁止农村集体建设用地使用权的流转,并将其流转严格限定在以下两种情形下:(1)集体经济组织“单独”或“共同”使用建设用地兴办企业的,必须满足两个条件,即符合土地利用总体规划,且已经有权机关批准(《土地管理法》第60条);以及(2)符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形,集体土地使用权可以依法进行转移(《土地管理法》第63条)。
由于对农村集体建设用地土地使用权流转的严格限制,实践中如转让集体建设用地使用权,一般须先由国家征用为国有土地,再出让给使用权人。这种非市场配置做法的弊端显而易见,不仅造成土地粗放利用、增加了土地流通环节、阻碍了农村的工业化和城市化进程,同时土地利益分配不公的现象也积累了严重的社会问题。为了规避上述诸多弊端,我国实行了一系列土改政策,其中最具里程碑意义的当属党在十八届三中全会提出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,其赋予了农村经营性建设用地同等入市的客体资格,同权同价的权力内容,明确了农村集体经营性建设用地在符合规划和用途管制的前提下,可以出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。
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