作者:杨萍、李嫣 金杜律师事务所并购部
为吸引世界各国的人移民马来西亚进行投资,马来西亚政府设立了第二家园计划(Malaysia My Second Home Programme),自该项目实施以来,以其较低的投资门槛、较简易的申请程序和较优惠的养老待遇吸引了大批国外人士到马定居,为马来西亚吸引境外投资开辟了一条蹊径。与此同时,近两年来,以碧桂园、富力地产为代表的一些领先房地产企业也先后进军马来西亚,开拓海外市场,且取得了不错的经济效益。可以预见到,马来西亚市场将会成为我国房地产企业境外投资一个新的热点。鉴于此,本文将对外国企业投资马来西亚房地产项目的基本制度进行简要阐述,以供读者参考。
1.外国投资者收购房地产法律规定
马来西亚首相署经济策划局(Economic Planning Unit of the Prime Minister’s Department,”EPU”)是房地产收购的主管政府机关,其公布的于2010年1月1日生效的《产业收购规则》(Guideline on the Acquisition of Properties) 是马来西亚对外资最主要的产业规定。属于以下两种情形的房地产收购必须取得首相署经济策划局的审批(房地产收购含义比较宽泛,包括对于购买楼宇自用,以及购置土地自建房屋等):
(1)直接收购价值达2千万令吉(MYR)[1]以上的非住宅房地产,且该收购行为稀释了马来西亚原土族[2]和/或政府机构在该房地产中的所有权比例;
(2)通过股份并购的方式间接并购持有房地产的公司中非由原土族持有的股权,该收购导致马来西亚原土族和/或政府机构所持有的公司发生控制权变更,且该房地产价值达2千万令吉以上并占公司总资产的50%以上。
若想成功获得首相署经济策划局的审批,拟议的房地产收购还需满足以下两个条件:
(1)股权条件:至少30%的公司股权由马来西亚原土族持有;
(2)实缴资本条件:马来西亚本国投资者拥有的马来西亚境内公司的实缴资本不得低于10万令吉;外国投资者拥有的马来西亚境内公司的实缴资本不得低于25万令吉。
对于房地产直接收购,外国公司必须在房地产所有权转移之前满足经济策划局规定的股权与实缴资本条件,而对于房地产间接收购,外国公司只需在书面批准核发后一年内满足该等条件即可。
除上述两种情形的房地产收购之外,其他所有外国投资者与马来西亚非原土族之间进行的房地产交易(包括商业房地产与住宅房地产)均无需取得首相署经济策划局的审批,但下列情况中的产业收购需要报相关部门审核:
(1)收购价值超过1,000,000令吉的商业房屋;
(2)收购价值超过1,000,000令吉或面积超过5英亩的农业用地,用于农业投资、高新技术的商业投资、农业旅游项目开发或开展出口型农产品加工;
(3)收购价值超过1,000,000令吉的工业用地;
(4)收购价值超过1,000,000令吉的住宅。
此外,马来西亚对于外国购房者设置了以下限制:
外国投资者不得投资的领域包括:
(1)价值低于1,000,000令吉的房地产[3];
(2)低成本以及中低成本类别项下的住宅,具体由马来西亚政府部门决定;
(3)建筑于“马来保留地”之上的房地产;
(4)房地产开发项目中分配给马来西亚原土族的房地产,具体由马来西亚政府部门决定。
值得注意的是,尽管只有上述特定房地产收购需要取得首相署经济策划局的批准,然而所有外资收购房地产项目均要受到《1965年国家土地法》第433条的规制,该条规定外资收购房地产需事先向州政府提出书面申请并获得批准,各州政府有权为授予批准设置其他条件并征收适当费用。
2. 外国投资者新设企业可选择的商业形式
在马来西亚,所有的商业实体均受《1965年公司法》的管辖,任何人从事商业活动必须向马来西亚公司委员会(Company Commission of Malaysia, “CCM”)进行注册并成立公司,因此,外国投资者在马来西亚进行商业活动必须在当地成立或注册一家公司。
对于房地产领域的外国投资者而言,可选择的商业形式有以下几种:
A.外商有限责任合伙
《马来西亚有限责任合伙法案(2012年)》规定,外国投资者有权在马来西亚设立外商有限责任合伙,亦可以将其在马来西亚之外成立并注册的有限责任合伙向马来西亚公司委员会进行注册。有限责任合伙的主要优势在于合伙人对其他合伙人因不当行为或疏忽而造成的损失仅承担有限责任。与《1961年合伙法》项下的合伙不同,有限合伙具有公司行为能力并且可作为独立法人,可以永久存续,具有独立人格,有权起诉或应诉,收购、持有并处置财产。
B.分公司
外国投资者可以在马来西亚设立分公司,该分公司被视为外国投资者境外总公司在马来西亚的拓展,因此其名称应当同原注册地的外国公司的注册名称一致。根据《1965年公司法》的规定,分公司不得订立合同,外国总公司应为订约方并对分公司的所有行为承担责任。
C.特许
外国投资者可以考虑寻求特许经营人以其本身名义进行交易。为特许经营人以其名义进行交易之目的,外国公司可允许特许经营人取得公司的专有信息、流程与商标,作为对价,特许经营人应向外国公司支付初次设立及年度许可费用。《2012年特许法案(修订)》强制规定对特许公司进行注册,特许公司应当于每一个财政年度结束后6个月内向公司注册机关提交年度报告,并且对于披露文件的任何重大变更须取得公司注册机关的批准。
D.外商独资子公司
总体而言,在马来西亚设立外商独资子公司需取得相关政府部门核发的证照、许可或批准。外商独资子公司的形式应为私人股份有限公司。某些特定的商业领域还需要在满足未来向马来西亚股东转让部分股权的条件之后,方可取得核发的证照、许可与批准。
E.与马来西亚股东共同设立的合资公司
当无法通过设立外商独资子公司从事商业活动时,外国投资者可以与马来西亚投资者设立合资公司。设立合资公司应当签署合资协议,合资协议的期限(合资公司章程也应遵守该等期限)应充分考虑对于外国股东,特别是小股东的利益保护。除合资协议之外,还应当订立有关商标、商号与专利许可,技术支持,专有知识、市场营销、管理及其他事项的各类协议。
3. 外商投资房地产的税收政策
● 所得税
马来西亚采取税收属地原则,即任何个人或公司发生或来源于马来西亚境内或于马来西亚境内收到的来自于马来西亚境外(特定个例除外)的收入均需缴纳所得税。现行的公司所得税率为25%,从2016评估年之后,公司所得税率将从25%降至24%。对于实缴资本低于250万令吉的中小型公司,税率将会作出如下调整:
(1)应税收入低于50万令吉的公司,税率由20%降至19%;
(2)其他应税收入的公司,税率由25%降至24%。
● 资本利得税(房地产盈利税)
值得外国投资者关注的是,为了避免房地产投机,抑制房地产价格过快增长,马来西亚政府设置了房地产盈利税(Real Property Gains Tax, “RPGT”),2014年政府又修订了征税标准,外商投资者持有房地产5年以内出售的,征收增值部分的30%,5年以上出售的征收增值部分的5%。
● 印花税
投资或购买不动产时应缴纳的印花税以房地产对价的现金价值与该房地产的公平市值中更高者为计税依据进行征收,税率随着房地产价值的递增而逐渐降低,从1%至0.4%不等。
4. 外商投资企业雇用外国雇员的相关政策
在马来西亚,外国雇员可以在生产、建筑、种植、农业、服务及家政领域工作。只有来自于特定国家的国民才可以在特定领域内工作,具体见下表:
马来西亚政府将根据个案情况来决定是否批准外商雇佣外国雇员,并可能设置不同的条件。只有在无法雇用到合适的马来西亚公民及永久居民时,雇用外国员工的申请才予以考虑。所有雇用外国员工的申请均需提交至内政事务部一站式服务中心(One Stop Centre, Ministry of Home Affairs)。
马来西亚还实行最低工资政策,马来半岛的工人最低工资标准为每月900令吉,沙巴与沙捞越地区的工人最低工资标准为每月800令吉。
5. 外汇政策
根据马来西亚外汇管理局(Bank Negara Malaysia’s Foreign Exchange Administration, “FEA”)的规定,在马来西亚投资所使用的资金可以自由流进流出,非居民在境内持牌银行互相兑换外汇与令吉不存在任何限制。非居民可自由购买令吉资产,也可以通过与马来西亚境内银行同属一个银行集团的指定海外银行进行外商直接投资令吉或外汇结算。马来西亚境内设立的非居民商业实体可自由地将其股权转让收益、利润、红利以及其他任何从马来西亚境内投资所获收入汇出马来西亚,而无需缴纳任何费用,同时,外商通过证券投资组合与转让不动产所获得的收益亦可自由汇出马来西亚而不需缴纳任何费用,但是,上述收益必须以外汇形式汇出。
非居民可以在境内持牌银行与持牌的国际伊斯兰银行(Licensed International Islamic Banks)开立当地本币账户和外汇账户(Foreign Currency Account, “FCA”),使用与汇出资金。同时,非居民可自由在马来西亚的金融机构开立外部账户(External Account, “EA”),并可在境内许可银行将本币资金转换为外汇汇出马来西亚。外部账户内的资金可以用作各项用途,但是不得向未经马来西亚外汇管理局许可的当地居民进行本币借贷,然而,这一用途限制并不适用于超国家与国际组织、外国央行、领事馆、大使馆、特派使节、第二家园计划项下的个人以及在马来西亚工作或留学的个人(包括其家庭)。非居民的外部账户之间还可以相互进行支付,完成国际货物与服务贸易的结算。
6.外商可获得的融资途径与信贷措施
外商在马来西亚进行投资时可以获得的融资渠道为:
(1)通过境内持牌银行(排除持牌的国际伊斯兰银行)或境内持牌银行集团的指定海外办公室将外汇转换为令吉;
(2)向境内持牌银行与持牌的国际伊斯兰银行借入外汇;
(3)向境内持牌银行(排除持牌的国际伊斯兰银行)借入本币(令吉),用于购买除土地之外的住宅或商业房地产;
(4)向非银行机构的居民公司或个人借入资金,但每一年度从居民个人处借贷的本币总限额为一百万令吉,从居民公司处借贷的本币总限额为5千万令吉。若超出上述限额,居民借贷人需要事先取得马来西亚外汇管理局的许可;
(5)若外商投资者为多边开发银行、多边金融机构、外国政府机构、外国国有企业与外国跨国公司,则其可以在马来西亚发行以外汇或令吉计价的债券,发行债券获得的收益可以在境内与离岸市场使用。以令吉计价的债券发行后所获收益必须在境内持牌银行兑换为外币后方可在离岸市场使用。发行该等债券必须取得马来西亚财政部、证券委员会与中央银行的事先同意或批准。
7. 外商投资房地产行业可能需要的许可或证照
(1)建筑与施工许可
马来西亚建筑业发展局(Construction Industry Development Board, “CIDB”)为建筑施工许可的主管政府部门,根据《1994年建筑业发展局法案》的规定,在马来西亚进行施工建设的任何个人(无论本国人或外国人)均需向建筑业发展局进行注册并取得注册承包商资质。其中,“外国承包商”系指在马来西亚境内或境外注册成立的外资股权比例超过31%的公司,公司在向马来西亚公司委员会或相关机构进行开展商业经营的注册3年之后,方可向建筑业发展局进行注册并取得建筑与施工许可。
(2)住宅开发许可
在马来西亚,任何住宅开发项目均需取得房屋与地方开发部(Ministry of Housing and Local Development)核发的许可。根据《1966年住宅开发(管理与许可)法案》(“住宅开发法案”)的规定,任何在马来西亚境内开展或从事住宅开发项目的个人或公司均需申请住宅开发许可。申请该许可的前提条件为:(a) 申请人的发行资本与实缴现金资本不得低于25万令吉;(b) 申请人已向管理人(Controller)以现金或部长(Minister)决定的其他方式存入不少于20万令吉的金额;(c) 申请人或申请人的股东不存在欺诈或不诚信的违法行为;(d) 申请人必须开立住宅开发银行账户,用以收取住宅开发所获收益,且对于该等收益的使用需遵循住宅开发法案的相关规定。