作者：Stuart Dixon-Smith 和Mark Bayliss 金杜律师事务所悉尼办公室

在澳大利亚房地产投资领域，向当地银行贷款仍然是主要资金来源，但近几年来，投资者的资金来源日趋多样化，如夹层融资、向外资银行（如新加坡和日本的银行）贷款等方式。

鉴于银行愿意接受的杠杆率保持不变或继续下降，而就住宅开发而言，预售比例需要在现有基础上保持或继续提高，由此我们预计，在澳大利亚房地产交易中，使用夹层融资和海外融资的情形将会增加。

一般融资条款

只有满足一定的条件，澳大利亚的资金提供方才会为地产收购或开发项目提供资金。以下条件是最低要求：

  • 关于目标地产的估值
  • 确认资金提供方计划提供的资金在房地产价值中所占比例符合资金提供方“贷款与估值比率”（LVR）的要求。

LVR要求取决于地产购买方、所购买的地产的性质，以及购买方与资金提供方的关系（如有）。如果购买方是房地产信托投资基金，所购买的是商业地产，常见的LVR 范围是50-60%，要求：

  • 担保（最好为优先级）受益人为资金提供方，
  • 地产及其任何修整均应有保单保障，且保单上注明资金提供方的权益，
  • 资金提供方对地产的法律尽调结果（通常包含产权分析和对所有预售或出租收入的调查）满意。

就住宅开发项目而言，资金提供方会愿意接受一定比例的预售，但预售应为公平交易，达成特定商业条款，且可依据住宅地产收购适用的消费者保护法在联邦和州一级强制执行。

考虑到在其他司法管辖区强制执行销售合同的相关额外成本和程序风险，资金提供方通常会限制向外国购买方预售的比例。

个人财产担保

2009年《个人财产担保法》规定了个人财产的担保权益。《个人财产担保法》针对个人财产，涵盖所有权保留、委托占有、应收账款和无形资产出售等担保，但也涉及房地产交易和融资。

未按照《个人财产担保法》规定登记担保权益或未按时登记可能造成严重、代价高昂且麻烦的后果。

《个人财产担保法》适用于个人财产，并建立了包括登记、优先权和执行的制度。权益持有人可以通过在新的《个人财产担保法》登记处登记，或控制、占有相关财产，从而完善担保权益的优先权。若未对权益进行完善，担保权益持有人的利益将容易受到损害，后取得权益的其他相关方可能因为对权益进行了完善而更有资格提出权利要求。

《个人财产担保法》不适用于土地和土地附着物的租赁。但在土地租赁包含动产（或非固定厂房和设备项目）租赁的情况下，租赁属于《个人财产担保法》下的担保权益，应予登记，以保护被担保方的利益。否则，持有针对承租人的登记担保权益的人，或承租人的清算人可能对前述动产或厂房和设备项目享有更优先的权益，即便动产归土地所有人所有。

在融资交易中，资金提供方在对租金账、位于地产之上的动产或与在不动产上经营的业务相关的知识产权设定担保时，也会产生《个人财产担保法》问题。

本文摘编自《南半球投资——全球房地产投资者指南》。请下载英文版/中文版完整出版物查看投资澳大利亚房地产前应考虑的初步法律、税务和架构问题总览。