作者 : 金杜律师事务所
综述
由于经济前景乐观、劳动力市场稳固、顶级写字楼中心和主要购物场所租赁机会丰富,德国是世界上最稳定、最受青睐的物业投资目的地之一。
收购世界各地的不动产都需要了解当地的专业知识。最后的尽职调查报告会在摘要中清楚地列出主要发现,考虑到中国和德国物权法差异显著,这对于来自中国和其他外国法域的客户尤为有益。
不动产业务不仅与不动产的直接/间接投资相关,还涉及并购交易。德国公司的平均物业拥有率为70%,亟需土地的标的公司物业所有率更高,例如,制造业和物流领域的公司。因此,识别法律陷阱,提供高效、可持续的不动产解决方案是交易取得成功的核心。
所有权
外国投资者首先问到的问题通常是:
谁可以在德国拥有不动产?
在德国,无论是居民还是非居民,凡具备法定资格的个人和法律实体均可投资并持有不动产。与某些其他欧洲国家不同,德国不存在针对中国投资人投资的法律限制。
根据正式的土地登记法,相对于欧洲和国际标准,在德不动产投资具有高度的法律确定性。所有权审查构成了任何不动产交易的重要因素。
德国最常见的土地所有权形式是永久产权,即永久产权人对土地及建筑物拥有绝对的控制权,而无任何时间限制。根据交易的法律实施状况,德国法律对独立所有权、共同所有权和共有产权进行了区分。
其他所有权形式包括例如可继承的房屋产权,受益人据此取得可让与及可继承的权利,可在特定时期拥有土地表面上方或下方的建筑物。土地所有权以及可继承的房屋产权可以设置地役权、按揭、土地抵押及其他物权负担。德国的所有房产及任何财产负担均录入由当地法院保管的土地登记册。
租赁
租赁对于在德投资的成败具有重大影响。如果投资基于租赁产生的现金流,则有效性、持续期、租金和承租人的信用等级是投资盈利能力的关键因素。如果标的公司的主要生产场所通过租赁持有,租赁的意外终止会危及标的公司的经济基础。
出售与购买协议(SPA)
根据德国法律,与物业转让有关的协议应由公证人正式记录。根据法律,公证人有义务公正行事,并确保转让符合成文法。公证的基本要素是公证人宣读出售与购买协议,宣读程序完成后,出售与购买协议需经双方及公证人签署。未经公证,则协议无效。
出售与购买协议包含所有相关条款,非常复杂,例如,购买价款的支付、陈述与保证、担保、上限、时效期、成本与融资。
出售与购买协议通常由双方各自外部顾问起草,由外部顾问确保其客户的法律利益得到维护。
一般而言,公证费用以及在土地登记册登记转让的费用由购买方承担。顾问费用(法律顾问、技术顾问及其他顾问)由双方各自承担。根据经验,在商业物业交易中,公证及实施转让的费用约为购买价格的1%。
金杜德国团队处理过各种类型的交易,拥有设立新的业务机构和合资企业等方面的经验。如果在交易中,设立公司或合资企业的过程中需要特定的房地产法律专业知识,我们能够与其他专业律所和其他专家紧密合作,尽可能为客户达成最佳结果。