西班牙《民法》规定了普遍适用于各类买卖合同中双方义务和责任的基本法律制度。除此之外,买卖双方可在合同中约定任何其他义务、责任、声明和担保,作为法定义务和责任的额外补充。

为此,买方在购买前通常会从法律、实物、技术甚至商业角度对物业情况进行尽职调查或法律审查,以识别该交易涉及的相关资产可能存在的意外状况,这些意外状况可能直接影响交易价格,或导致价格调整,买方也可据此建议卖方作出特定的陈述与保证。

从法律角度来讲,尽职调查的范围因物业类型的不同(住宅、购物中心、在建工程等)而有所区别,但通常主要审查以下几方面:

  • 产权及权利负担(核查土地登记处提供的相关文件摘录);
  • 租赁及其他第三人权利,尤其是优先购买权;
  • 许可和规划;
  • 影响物业的税费缴纳;
  • 共管问题;以及
  • 诉讼(如有)。

因此,双方通常可就若干事项的陈述与保证进行谈判,包括卖方交易资格,物业产权归属,抵押和产权负担的状态,物业所处城市的状况和许可状况,租赁及占有人情况,物业的实际状况,周边环境以及其他与该物业有关的具体情况(例如,该物业是否涉及正在进行的诉讼)。与之类似,双方通常会约定最长保证期限(一般为二至四年)以及卖方违约时的最高赔偿额(按合同价款的百分比约定,视具体情况而异)。