《中华人民共和国民法典》（“《民法典》”）未明确居住权的功能定位，由《民法典》第三百六十八条“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外”以及第三百六十九条“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”之现实规定来看，并结合居住权被引入的立法目的（见中篇），除生活性居住权外，《民法典》默许当事人通过约定设立投资性居住权[1]。对于生活性及投资性居住权可能适用的场景，笔者略作如下分析和介绍：
一、生活性居住权
生活性居住权是居住权自查士丁尼时代被创设出来的初衷，在家事法领域，居住权常见用于赡养、离婚、析产或继承场景，用于解决老年人、配偶等特定身份的弱势群体的居住困境，并建立合乎当事人需求的互助方式。
- 离婚或分家析产时：取得住宅所有权的一方以为另一方设立特定期限居住权的形式进行帮扶，或者在双方经济困难、仅有一处住宅进行财产分割情形下，协商由一方取得产权，另一方在收到住宅变卖所得分割款项前享有居住权，以此保障双方的利益。
- 继承及遗赠：老年人再婚引发的再婚配偶与子女间的遗产继承问题，以及老年人将其住宅遗赠给生前照顾其生活起居的保姆或其他非继承人引发的相关家事纠纷经常引发社会关注。在此类情形下，老年人可通过拟定遗嘱（或设立合同）将住宅所有权明确由其婚生子女等继承人继承，并为其再婚配偶或者照顾其生活起居的保姆或其他非继承人等设立居住权。如此，可一方面保障继承人的产权权益，另一方面保障再婚配偶或者保姆或其他非继承人的居住权益。
- 其他：在当前大中城市房价高企的现实背景下，为子女买房提供大量资金支持的父母可考虑在所购房屋上设立居住权的方式，解决子女未来不履行赡养义务导致父母无法就房屋主张任何权利之老无所养的困境；此外，在异地长期工作、生活的人员，借住其亲戚或朋友在当地的住宅中，该亲戚或朋友可为其有偿或无偿设立居住权，保障其在当地长期、稳定的生活居住权益。
二、投资性居住权
在非家事法领域，居住权的作用和功能定位为贯彻住房保障公共政策的工具和通道，以实现对于购房困难群体的居住需求，以及终老财产的变现需求。基于居住权价格相对低廉（甚至无需对价）和物权属性的双重优势，投资性居住权能在多个场景发挥作用，为当事人利用住宅提供新的自主选择空间。
- 居住权交易：居住权的交易可以缓和部分城市推行的商品房限购政策或房价高企的问题，通过不具备购房资格或收入较低的人群与住宅产权人交易居住权的方式，特定人群可享有一个稳定的居所，产权人也借此融资；即便是收入相对较高的群体，也可能出于在多个城市工作等考虑而产生交易居住权的需求。未来居住权交易的市场平台建立后，消费者可以在产权或租赁之间多了中间地带的第三种选择，进而可以根据自身财力各取所需。
- 以房养老：在是否引入居住权的问题上，支持者的一项重要理由是居住权可以为 “以房养老” 提供制度支持。即老年人可在将住宅的所有权转让给专门从事以房养老的资产管理公司时，在该住宅上为其设立居住权。如此，一方面可免去原以房养老模式下办理抵押登记、待老年人身故后方才取得处置权的复杂、冗长流程，解决社会资本在推广以房养老积极性不高的问题，另一方面老年人可以是否取得居住权辨别以房养老骗局，防止被骗。
根据目前居住权设立的形式来看，居住权的客体限于“他人住宅”（参见《民法典》第三百六十六条），因此老年人需要待产权转移后，方得为自己设立居住权，但笔者认为，未来在此种特殊居住权的设立上，可考虑提前设立居住权的做法，并且该种做法是存在比较法[2]渊源支持的。根据德国民法典，在供役不动产被转让前，所有人可先为自己的利益而设定人役权，并实施“保留居住权”的买卖，此举可避免在以房养老模式下，新的买受人借故不配合甚至阻挠居住权登记或老人疏于办理的问题。当然，在此种做法被立法明确之前，笔者也慎重建议老年人切忌先办理所有权变更登记、后办理居住权设立登记，以保证以房养老目的的实现。
- 合作建房：在合作建房纠纷中，合作建房合同往往因种种原因而未成立、被撤销或被确无效，关于出“钱”的一方日后分得多少所建房屋的约定失去法律效力，建成的房屋归属于出“地”的一方，出“钱”的一方仅有权请求返还本金及相应的利息的救济途径，这远低于依约分得房屋的价值。用投资性居住权即可解决此类问题，即由出“钱”的一方在相应的所建房屋之上享有居住权这种他物权[3]。公司也可以通过与房企合作的方式，为自己设立居住权，并作为多样化的员工福利交由高级管理人员或者其他员工行使，以增强其在人才市场的竞争能力等[4]。政府机构也可以通过此种方式将福利用房以居住权的方式赋予符合要求的专家人才。
- 分时度假：原有的模式为，酒店或者度假村将一间客房或旅游公寓的使用权分成若干个周次，按10年至40年不等的期限，以会员制的方式一次性出售给消费者，消费者在每权益年度可以到酒店或者度假村住宿一定天数，并且可通过交换服务系统将自己的使用权与其他会员的异地客房使用权进行交换，实现低成本到各地旅游度假的目的。自20世纪60年代问世于法国，“分时度假”已在世界范围内得到迅速发展，我国近年来亦引入该旅游服务模式。基于我国《民法典》允许当事人以“另有约定”的方式有偿设立居住权并允许出租，可在一定程度上破解“分时度假”在过去的法律制度下仅能以合同形式约定使用权而受制于债权相对性，消费者权益在客房或旅游公寓所有权发生变更或涉及执法及司法部门查封、执行时权益难以得到保障的问题。
此时，居住权更有利于保护消费者的合法权益，分时度假的适用场景可能有两种：第一种，即消费者购买全部产权成为产权人，并再为酒店设立有偿居住权，在合同中允许酒店在消费者不使用时将其对外出租，甚至可以约定出租收益可以由消费者和酒店按照比例分成；该模式依赖于只有当居住权人可以被准许是法人且法人可在多个住宅上设定居住权的未来制度保障；第二种，酒店保留产权，并为消费者设立分时、有偿居住权，该种模式又需要政策允许居住权可以灵活地分时或按份地登记才能得以有效设立。
无论哪种模式，居住权的权利客体可能需要从住宅延伸到公寓等适合度假或商旅居住的房屋，进而该商业模式才有可能在实务场景中大量运用和复制。
三、警惕居住权的过度商业化
- 坦白而言，居住权制度的定位及功能定位至今是晦暗不清的，有太多的问题等待着立法者去明确和解决，笔者也翘首以盼。这些常见问题包括（1）居住权是否必须基于住宅整体而设立抑或可分割设立？（2）一人是否可以被设定多个居住权？（3）居住权人是否可以为非自然人？如是，是否存在居住权限的最长规定？（4）居住权的客体是否可拓展至其他可用于居住的非住宅类建筑？（5）居住权是否可按时间、按份登记？（6）合理的对价如何确定？可否是非货币对价？（7）有偿居住权的价格是否可高于市场租金？（8）不动产登记机关对于居住权的设立负有何等的审查义务？（9）在以自然人生命周期为截止期限的情况下，市场又如何确定居住权的合理价值？
- 在这些方向性问题的取舍和解答当中，既体现了我国的政策考虑和倾向，也决定了居住权最终落地及普及频率。笔者始终担心，投资性居住权的商业运用场景之丰富，特别是在旅游、酒店和房地产开发领域的强劲适用潜力，有可能会导致民间资本以立法机关始料不及的“创意”方式利用居住权制度，若引发如同长租公寓暴雷似的系统性风险则得不偿失，这将是后续立法、司法层面需要重点关注的问题。
[1] 崔建远、陈杭平：《居住权制度的价值功能体现在哪里》，载《检察日报》2020年8月19日第003版。
[2] 根据德国法，若不动产或动产所有人出卖不动产或动产而预先有个人利益存在时，也可透过不动产或动产所有人的单方意思表示而设立不动产或动产所有人人役权（《德国民法典》第1090条第2项）
[3] 同脚注1。
[4] 参见申卫星、杨旭：《中国民法典应如何规定居住权？》，载《 比较法研究》 2019 年第6 期。