作者:程世刚、张杜超、王帅   金杜律师事务所 争议解决部

前言

众所周知,房地产开发商需取得相关资质,方能进行相应规模的房地产开发。实践中,存在大量借用资质开发房地产的现象,其中包括虽然名为合作开发房地产,但实际系借用一方资质进行的房地产开发,并由此引发纠纷。那么问题来了,合作开发与借用资质开发房地产之间是何种关系,借用资质是否属于合作开发的一种特例,是否具有合法性?

本文从对通常意义下合作开发房地产合同概念及效力的探讨出发,进而对以合作之名行借用资质之实的房地产开发合同的效力进行分析。关于本文讨论内容涉及的法院案例,以及更加丰富的内容,可参见我们编写的《房地产及工程纠纷实务焦点问题案例精析》一书中的案例精析文章,即“合作开发房地产与借用资质开发房地产的合同区分与效力评析——甲实业公司与乙合作公司、丙物业发展公司合作开发房地产合同纠纷案例评析”一文。
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作者:程世刚 孙慧丽 王巍 金杜律师事务所争议解决部

前言

“黑白合同”是房地产开发和建设工程领域中常见的社会现象。由于建设工程业务在初期具有“卖方市场”属性,承包方为了排挤竞争对手,争取业务机会,在通过招投标程序签订建设工程施工合同之外,通常还会就工程价款等实质性内容,与发包方另行签订实际履行的建设工程施工合同。那么,如何认定“黑合同”与“白合同”的法律效力?如何确定不同情况下“黑白合同”的工程价款结算依据?工程价款以外的合同权利义务,应当依据“黑合同”还是“白合同”确定?
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作者:程世刚 孙慧丽 王巍 金杜律师事务所争议解决部

前言

“黑白合同”是房地产开发和建设工程领域中常见的社会现象。由于建设工程业务在初期具有“卖方市场”属性,承包方为了排挤竞争对手,争取业务机会,在通过招投标程序签订建设工程施工合同之外,通常还会就工程价款等实质性内容,与发包方另行签订实际履行的建设工程施工合同。那么,如何认定“黑合同”与“白合同”的法律效力?如何确定不同情况下“黑白合同”的工程价款结算依据?工程价款以外的合同权利义务,应当依据“黑合同”还是“白合同”确定?
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作者:程世刚 孙慧丽 孙玲 金杜律师事务所争议解决部

前言

我国土地所有权区分为国家所有和农民集体所有,并实行不同的管理制度。对集体所有的土地,原则上只能通过国家征收变为国家所有,并公开出让后,才能以国有土地使用权的形式进行流转。但实践中大量存在转让或出租集体建设用地使用权,以及买卖或出租集体建设用地上房屋的情况。随着国家对农民集体所有土地中经营性建设用地政策的松绑,以及各地方的实践先行,对于农民集体所有的建设用地买卖与租赁合同的效力认定,司法实践也在不断发展变化。在上述大背景下,如何认定该等行为的法律效力,对当事人利益影响巨大,也事关我国土地管理的根本制度。
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作者:程世刚 孙慧丽 张龙 金杜律师事务所争议解决部

前言

自改革开放以来,我国土地管理制度经历了深刻的变革,特别是自2002年以来,我国逐步确立、完善了招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权制度,该制度被称为本世纪初的“土地革命”。但是在个别地区,包括地方政府及其土地管理部门在内的政府部门,对招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权制度执行不严,甚至为了预先确定用地主体,存在恶意规避招拍挂制度的现象,由此导致一些未经招标、拍卖、挂牌程序而签订的经营性国有土地出让合同或类似协议的存在。就此,司法裁判机关如何看待此类合同的法律效力?相关商业主体应如何防范可能的法律风险?
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作者:程世刚 孙慧丽 张龙 金杜律师事务所争议解决部

前言

目前我国金融市场正在经历着深刻的变革,各种担保方式也逐渐涌现。在房地产领域,通过表面上的房屋买卖而进行融资的让与担保行为逐渐增多。但是,让与担保作为一种非典型的担保方式,其法律效力如何,尤其与禁止流押(质)、物权法定等法律原则的冲突如何解决,始终是司法实践的难题之一。
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作者:雷继平 李欣倩 余学文 金杜律师事务所争议解决部

发电权交易又称替代发电交易,“上大压小”政策下小火电机组发电指标(以下简称“电指标”)转让,是发电权交易的一种特殊形式。但是因为国家政策的变迁,发电指标转让有集中产生爆发式的诉讼纠纷或潜在诉讼纠纷态势。此类纠纷中,有关发电权及发电指标转让的一些代表性法律问题值得关注。

一、合同效力的问题

发电权利是一种特殊的行政许可,根据《电力业务许可证管理规定》规定,“被许可人不得涂改、倒卖、出租、出借电力业务许可证,或者以其他形式非法转让电力业务许可”。因此严格来说,“发电权利”一般并不能自由转让,实践当中的“发电指标”转让需放在特殊的行业和政策背景下考量,并据此判断合同的效力。
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作者:陈鑫 程世刚 张龙 金杜律师事务所争议解决部

陈鑫程世刚程项目建设实施代建制度,在政府投资类工程中被广泛使用,并且,实践中也已经出现非政府投资类工程项目采取代建制的情况。在我国,工程代建制,特别是非政府投资类工程代建的法律法规并不健全。因此,本文希望结合我们代理的一起案件,对实践中亟待解决的代建制有关问题予以探讨,包括代建合同的法律性质,代建合同签订是否必须进行招标投标,以及未进行招标投标时代建合同的效力等。

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作者:雷继平 张戴旭 金杜律师事务所争议解决

2015年8月6日,最高法院公布了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称《民间借贷司法解释》或《解释》,2015年9月1日起施行),本文将对这一司法解释中的重点规定进行解读。

企业间借贷合同有效性的正式司法认可

《民间借贷司法解释》的出台,标志着企业间借贷合同的效力得到了司法的正式认可。对此,最高法院的系列司法解释和政策曾经历了一个转变过程。

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作者:雷继平 金杜律师事务所争议解决

附审批生效条件合同的效力状态

关于附审批生效条件的合同效力的法律规范,根据最高法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定,其中涉及的问题是如果当事人未办理审批手续,该合同处于何种效力状态。有观点认为该合同违反了法律强制性规定,应作为无效认定,例如在商品房买卖、国有土地使用权以及建筑工程施工合同司法解释中均涉及不具备某一资质而将合同作无效认定的规定。对此,我们倾向于认为《合同法》第44条规定的是合同履行行为的审批,而涉及准入资质的审批应适用第52条的规定。根据最高法院关于适用《合同法》若干问题的解释一第9条的规定,如果当事人未履行《合同法》第44条规定的审批程序,仅涉及合同是否生效,而非是否有效的问题。
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